ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2018/734 KARAR NO : 2019/129 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı) DAVA TARİHİ : 21/11/2018 KARAR TARİHİ: 01/03/2019 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili .... Tüketici Mahkemesine sunduğu dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davalı ...'dan ... mah. ...ada ... parsel üzerine yapılacak inşaattan A3 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, ...'nin bu satışı diğer davalılar ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca gerçekleştirdiğini, davacının gayrimenkule ilişkin ödemelerini yapmasına rağmen tapusunun devredilmediğini beyanla davaya konu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... ... mirasçıları vekilinin .......

İlk derece mahkemesince de benzer gerekçeyle üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesi yerinde olmuştur. Karşı davalarda ve istinaf başvurusunda, davalı-karşı davacı ... ve birleşen davalı-karşı davacı ...'in, davacı-karşı davalı kooperatifin yükleniciyle birlikte hareket edip, çeşitli haksız uygulamalarda bulunması nedeniyle zarara uğradıkları ileri sürülerek bu zarara dair tazminat talebinde bulunulmuş ise de, davacı-karşı davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki muhatabı yüklenici şirket olup, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. Kişilere karşı sözleşmeye dayalı bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alınmasıyla sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerin temliki ayrı hususlardır....

Mahkemece, dava dışı yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümü gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı vaat ettiği ancak yüklenici eser sözleşmesi uyarınca kendisine düşen edimini yerine getirmediğinden davacının dava konusu bağımsız bölümü davalı arsa sahibinden talep etmeye hakkı bulunmadığı, davacı ile davalı arsa sahibi arasında düzenlendiği söylenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin aslında dava dışı yüklenici ile davacı arasında yükleniciye kalması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin satışı niteliğinde olup bu sözleşmeye istinaden davacının ödediği satış bedelini sözleşmenin akidi olan dava dışı yükleniciden talep edebileceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil istemine ilişkindir. Satış vaadi sözleşmesinin tarafı arsa sahibi davalı olup davacı ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan temlik sözleşmesi yapılmamıştır....

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine...

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde, şartların yerine getirilmesi durumunda arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi mümkün ise de; somut olay değerlendirildiğinde, davalılar arasında akdedilen Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, davalı arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşa edilecek konutlardan arsa sahibine 18 adet 3+1 ve 1 adet 4+1 daire verilecek olup, davalı ile davalı yüklenici arasında akdedilen sözleşme ile 8 numaralı bağımsız bölüm 260.000,00 TL bedelle yüklenici tarafından davacıya satılmış, davalı arsa sahibinin dava konusu bağımsız bölümün sözleşme hükümleri gereği arsa sahibine düşen bölüm olduğuna ilişkin savunması ile yüklenicinin de bu yöndeki beyanından sonra mahkemece alınan bilirkişi raporunda da dava konusu bağımsız bölümün arsa sahibine ait olduğu belirtildiğinden...

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkillerinin davalı yüklenici Esat ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığını bir kısım bağımsız bölüm sahipleri ile birlikte inşaatı tamamlamaya çalıştıklarını, davalılar ... ve ...'ın yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarını, yüklenicinin halefi olarak eksik imalatlardan sorumlu olmalarına rağmen inşaatın tamamlanmasına katkıda bulunmadıklarını ileri sürerek sözleşmenin feshini, davalılar adına olan 2 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacılar adına tescilini mümkün olmadığı takdirde fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla her bir bağımsız bölüm için 5.000 TL olmak üzere toplam 10.000 TL nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalılar, davaya cevap vermemiş, yargılama aşamasında davanın reddini istemişlerdir....

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine...

Davacı, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişi olup, yüklenicinin halefi konumundadır. Yüklenici ve arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi neticesinde yükleniciye bırakılan taşınmaz, 29.08.2012 tarihinde arsa sahibi tarafından yükleniciye tapuda intikal ettirilmiş akabinde davalı taraflarca dava konusu taşınmaz üzerine yüklenicinin borçları nedeniyle dava konusu hacizler konulmuştur. Bu nedenle davacı, yükleniciden aldığı bağımsız bölümü hacizlerle yükümlü olarak iktisap etmiştir. Haciz alacaklıları tatmin edilmeden hacizlerin kaldırılması mümkün değildir. Davacının haciz bedellerini yükleniciden talep etme hakkı saklı kalmak üzere mahkemece, davanın reddi yerine davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir....

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından, bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine...

ın fesih ve tescil isteme hakkına haiz olmadıkları, ayrıca bu kişilerin tazminat isteminde de bulunamayacakları, arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan ..., ..., ..., ... ve ... sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve tescil istemiyle, davaya katılma talep etmişseler de adı geçenlerin taleplerinin yerinde olmadığı ve davalı olarak davaya dahil edildikleri, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...’in ise iyiniyet iddiasında bulunmalarının mümkün olmadığı, bu kişilerin henüz inşaat tamamlanmadan bağımsız bölüm satın aldıkları, taşınmazın bulunduğu çevredeki örf ve adet gereği dairelerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yükleniciye devredildiğini bilebilecek durumda oldukları, inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında, birlikte ifaya ilişkin taleplerinin de yerinde görülmediği, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talep...