“Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri” ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır....
Bozma ilamına uyalarak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazların davalı yükleniciye devredildiği, ancak davalının inşaat yapma edimini yerine getirmediği, arsa üzerine yapılan inşaatın % 0,... seviyesinde kaldığı, bu itibarla, davacı arsa sahiplerinin, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde haklı oldukları, ancak, yüklenicinin borcu nedeniyle üçüncü kişilere satıldığı tespit edilen taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile ....02.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı bulunan 2998 ada ... ve 3020 ada ... no'lu parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer taşınmazlara yönelik istemlerin reddine karar verilmiştir. ....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmeye konu 2617 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına konulan şerhin kaldırılması istemiyle açılmış, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 05.01.2006 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre mülkiyeti davacıya ait olan ... İli, ... İlçesi ......
Yani yüklenici sözleşmenin mücbir sebeple değil, ifa imkansızlığı nedeniyle iptalini talep edebileceğinden mücbir sebeple sözleşmenin iptali talebinin yerinde bir talep olmadığı, bununla birlikte işin yapılacağı arsanın boş ve sorunsuz olarak teslim edilmemesi ifa imkansızlığı yarattığından sözleşmenin ifa imkansızlığı nedeniyle iptalinin gerekeceği, Sözleşme teminatının iade edilmesi talebi: Davalı Belediyenin davacı/yüklenicinin sözleşmesini 4735 sayılı Kanunun 20. maddesi hükümlerine dayanarak feshi ve davacı/yüklenicinin sözleşme teminatım gelir kaydetme işlemi 4735 sayılı yasanın 20. maddesi hükmüne, sözleşmeye, Yapım İşleri Genel Şartnamesi hükmüne ve Kamu İhale Kurumu ile Yargıtay içtihatlarına aykırı olduğundan; davacı/yüklenicinin sözleşme teminatlarının iade edilmesi talebinin yerinde olduğu, Sözleşmenin ve ihalenin mücbir sebep varlığı ile iptaline ilişkin talebinin mücbir sebep söz konusu olmadığından yerinde olmadığı, ancak işyerinin davalı belediye tarafından boş ve sorunsuz...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi üzerine açılan menfi zararın tahsili davalarında, arsa sahipleri tarafından başka bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamışsa, fesih tarihinden itibaren makul süre eklenmek suretiyle bulunacak tarih itibariyle bilirkişilerin değerlendirme yapmaları, arsa sahiplerinin blok sayısı, kat sayısı ve bağımsız bölüm sayısı dikkate alınarak, yeni yapılacak sözleşmede daha az bağımsız bölüm almalarının sözkonusu olup olmadığının değerlendirilmesi, bunun sonucuna göre varsa arsa sahiplerinin zarar miktarının hesaplanması gerekir. Mahkemece bu şekilde bir değerlendirme ve zarar hesabı yapmayan bilirkişi raporuna dayanılarak arsa sahiplerinin menfi zarar nedeniyle tazminat istemlerinin kabul edilip karar altına alınması doğru olmamıştır....
Şti., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... hasım gösterilmek suretiyle düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı sözleşmesinin feshi, yüklenici şirkete devir edilen ve bu şirket tarafından 3. kişilere temlik edilen bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ve hissesi oranında adına tescili ile sözleşme nedeniyle oluşmuş maddi ve manevi zararlarının tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacılar ile davalılardan ... İnşaat. Taahhüt Otomotiv ve Tekstil San. ve Tic. Ltd....
Kararı, davacı ... vekili temyiz etmiştir Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve nefaset bedelinin tahsiline ilişkindir. Mahkemece, bozma ilamına uyulmuş ise de gerekleri yerine getirilmemiştir. Bozma ilamında, yükleniciye tadilat projesi hazırlattırılıp uygun bir süre tanınması ve iskan izni alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtildiği halde, mahkemece arsa maliklerin onay vermedikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalılar ... ve ... yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle, davalı ... yönünden dava şartı yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... yönünden kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arsa maliki ... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı arsa malikince bir hafta sonra haksız olarak feshedildiğini, sözleşmeye konu taşınmazın ifayı imkansız kılmak için davalı ...'...
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
ın sözleşme şartlarına uygun bir bina inşaa etmemiş olduğu bu nedenle davacı ile aralarındaki sözleşmenin iptali gerektiği, bu sözleşmeye dayalı olarak diğer davalılara yapılan satışların geçersiz olduğu, diğer davalıların taşınmazdaki müdahalelerinin engellenmesi gerektiği, bina ile ilgili yıkım kararı olduğundan kal talebinin reddi ve davalıların dava konusu olan taşınmazdaki kullanımlarının iyi niyetli olması ve ayrıca dava konusu olan taşınmazın kaçak niteliği göz önünde bulundurulduğunda böyle bir yapıdan menfaat temin edilmesinin hukuken mümkün olmadığı gerekçesi ile ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Dava Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesinin feshi, kal ve kira tazminatı taleplerine ilişkindir. İmar uygulaması yapılmamış henüz arsa haline gelmemiş bir taşınmazda inşaat yapılması hususunda yapılan sözleşmeler imkansızlık nedeniyle baştan beri geçersizdir. Ayrıca; sözleşmenin geçerli olabilmesi için tüm taşınmaz maliklerinin sözleşmeye katılması gerekir....
