"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi -K A R A R- Dosya içeriğine göre dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Başkanlar Kurulu Kararı ve Yargıtay Yasasının 14. maddesine göre temyiz inceleme görevi Yüksek 15.Hukuk Dairesine aittir. Bu nedenlerle dosyasının anılan Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE 30.6.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ : Mahkemece; dava konusu 441 ada 4 parsel sayılı taşınmaza yönelik önceki malik Meral Korkmaz ile davalı kooperatif arasında sözlü olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yaklaşık 5 yılı geçen süre içinde taşınmazın üzerinde hiçbir inşai faaliyette bulunulmadığı, tespit dosyasında inşaatın %30,3 yapılmış olduğunun, tamamlanması için ortalama 15 aya ihtiyaç olduğu ve inşaat yapım ruhsatının olmadığının bildirildiği, davalı tarafından inşaatın başlangıç tarihi, yüklenici sözleşmesinin feshedilmiş olması ve geçen beş yıllık süre içinde inşaata ilişkin olarak çalışma yapılmaması nedeniyle inşaatın makul sürede bitirilemeyeceği ileri sürülerek 441 ada 4 parsel sayılı taşınmaza ilişkin sözlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin talep edildiği, dosyanın incelemesinde, dava konusu taşınmazın, Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Gesi Mah., 441 ada 4 parsel sayılı taşınmaz olduğu, taşınmazın 1/20 hissesi T1 19/20 hissesi Meral Korkmaz adına kayıtlı iken...
Ne var ki, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirdiğinde kendisine bırakılan dairenin adına tescili için kişisel (şahsi) hak kazanır. Kişisel hak ise alacaklının onayı aranmaksızın yazılı olmak koşulu ile 3.kişiye temlik edilebilir. Somut olayda davacı ile davalı arasında 25.8.2004 tarihli daire satışına ilişkin bir sözleşme, dava dışı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifine ait yönetim kurulu karar defteri içeriğinden ... İnşaat Ltd. Şirket ile kooperatif arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı şirket kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşecek daireyi davacıya adi yazılı sözleşme ile sattığı anlaşıldığından sözleşme geçerli olup uyuşmazlık 4077 sayılı yasa kapsamında olup davaya bakmak tüketici mahkemesinin görevi içindedir....
Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve tazminat (kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I....
Diğer taraftan; kural olarak resmi şekil zorunluluğu bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hükümlerini değiştiren ek sözleşmelerin de resmi olarak yapılması yine kural olarak zorunludur. Ancak, yine kuralın istisnası olarak; resmi yapılan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümlerini değiştiren adi yazılı bir ek sözleşme kural olarak geçersiz olsa da, bu sözleşme hükümlerine uygun olarak taraflar arasında birtakım resmi işlemler yerine getirildiği takdirde bu sözleşmeler de geçerli hale gelebilecektir. (Örneğin Yargıtay 15.HD'nin 2019/396 E. 2019/4314 K. Sayılı ilam içeriği de benzer niteliktedir.) Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra, yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür....
Noterliği'nde 22.04.2014 tarih ve 7683 yevmiye no.lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini imzalandığını, mezkur sözleşmede, müvekkile ait, İstanbul ili Üsküdar ilçesi 2419 ada, 6 parsel nolu tapu bilgisinde kayıtlı arsa üzerinde 1. Bodrum+2....
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 23.02.2016 gün ve 2013/922-2016/52 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmiş, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl davada; yüklenici davalı ve diğer arsa sahipleri ile arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, arsa sahiplerinden davalı ...’nın sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle ifaya izin verilmesini, bu talebin kabul edilmemesi halinde sözleşmeden kaynaklanan menfii müspet tüm zararlarına karşılık ve cezai şart bedeli olarak fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 200.000,00 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir....
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: 7.Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 8.UYAP sistemindeki nüfus kayıtlarından davalı tarafın karar tarihinden sonra 08.09.2022 tarihinde vefat ettiği anlaşılmaktadır. Öncelikle, mahkemece, davacı vekiline davayı davalının mirasçıları aleyhine devam ettirip ettirmeyeceği sorularak sonucuna göre davalının yasal mirasçıları tespit edilerek bu kişilerin davada taraf olarak yer almalarının sağlanması gerekmektedir. 9.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına göre edimi ifa ederse kendisine düşecek taşınmazlara hak kazanabilecektir. Davalı taraf yargılamanın aşamalarındaki beyanlarında inşaatta eksik ve ayıpların bulunduğunu iddia ederek eksik ayıplı işler bedeli ile kira tazminatı alacağı için Malatya 7....
Bu borçlardan, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcunun kapsamına, arsanın fiziki olarak ve hukuki sınırlandırmalardan arınmış olarak teslimi girmektedir. Bir başka deyişle arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsayı yükleniciye fiziki ve hukuki ayıplarından arınmış olarak teslim etmek borcu içerisindedir. Davacıların verdikleri vekaletnameye istinaden vekili sıfatıya Yavuz GÜL ile "inşaatı yapmayı kabul eden müteahhid T7 (noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki gibi yazılmıştır.) arasında sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmede yüklenici olarak T7 ismi geçmekte iken, tapuda kat karşılığı temlikin ise Bulutlar İnşaat ve Yapı Malzemeleri Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına yapıldığından bahisle davalı T7'un davada pasif husumet ehliyetinin bulunmadığının kabulü ile usulden red kararı yerinde değildir....
Konut Yapı Kooperatifi ile 14.07.1994 tarihinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, karşı tarafın sözleşmeden doğan haklarını 12.09.2004 tarihinde davalı kooperatife devrettiğini, sözleşmede teslim tarihinin 01.10.1997 olarak kararlaştırıldığını, ek süreler tanınmasına rağmen işin tamamlanamadığını, açılan davalarda tazminat kazandıklarını ve sözleşmenin feshine karar verildiğini ve müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğinisavunarak, davanın reddini istemiştir....
