-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve zararlarının tazmini istemine ilişkindir. TMK.'nın 692. maddesi uyarınca, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası da "Önemli tasarruflardan" olduğundan, sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahipleri tarafından açılması ya da açılan davaya onay vermeleri zorunludur. Elbirliği ya da müşterek mülkiyet şeklinde mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde inşaat yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de tüm ortakların ya da müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunludur....

Davalı vekili, sözleşmenin geçersiz olduğunu, ilgili kanunlar gereğince resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmelerin geçerli olamayacağını, davacının geçersiz sözleşmeye dayanarak cezai şart talep etmesinin hukuki dayanağının olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia savunma, ve dosya kapsamına göre uyuşmazlığın taraflar arasında imzalanan sözleşme tapuda pay devrini içeren arsa payı karşılığı inşaat yapımına ilişkin olduğu, bu tür sözleşmelerin BK 213, TMK 706, TK ... ve Noterlik Kanunu'nun 60. Maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi takdirde yapılan sözleşmelerin geçersiz olacağı, geçerli olmayan sözleşme nedeniyle ceza-i şart gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan feri şartlarda geçersiz olacağından davanın reddine, karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir....

Bu durumda mahkemece, davalıya satın alma ihtarının ....04.2012 tarihinde yapıldığı, idari işlemlere davacı yüklenici müdahalesinin mümkün olamayacağı, ihtardan itibaren gerekli işlemlerin yapılması için makul sürede davacı yanca girişimde bulunulduğu ancak buna da azilnamenin engel olduğu, yaşanılan ... yıllık gecikmede yüklenici kusurunun bulunmadığı, davalının .... bir kişi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamak suretiyle sözleşmenin feshine kusuru ile neden olduğu gerekçesiyle, davalının sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartı ödemek zorunda olduğuna ve TBK'nın 182. maddesi de nazara alınarak, tazminat takdiri yapılmasına karar verilmesi gerekirken, bu istemin reddi doğru olmamıştır....

. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında yapılan 06.06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın 01.09.2009 tarihinde bitirileceği ve gecikme halinde her ay 3.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin kabul edildiğini, sözleşme gereği davalı şirkete isabet eden ve müvekkili adına kayıtlı dairelerden biri satıldığında, müvekkilinin satış bedelinden 25.000,00 TL'yi birikmiş cezai şart alacaklarına mahsup ederek bakiyesini davalı şirkete verdiğini, inşaatta eksik işler bulunduğunun mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, gecikme nedeniyle cezai şartın kalan kısmının tahsili için başlatılan icra takibine davalı tarafından haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile icra inkâr tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....

- K A R A R - Davacılar vekili, arsa sahibi olan davacılar ile davalı yüklenici arasında aynı taşınmaza ilişkin olarak iki ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ikinci sözleşme ile birinci sözleşmenin davacılar lehine doğmuş tazminat hakları saklı kalmak suretiyle sona erdiğini, davalı yüklenicinin edimini ikinci sözleşme ile belirlenen süre sonunda da yerine getiremediğini, inşaatta eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek, şimdilik; 2.500,00 TL iskan ruhsatı, sözleşmenin 3. maddesi gereğince 2.500,00 TL tazminat, birinci sözleşmenin ifa tarihinden ikinci sözleşmenin tanzim tarihine kadar geçen süre için 2.500,00 TL kira kaybı, ikinci sözleşmenin tanzim tarihinden fiilen oturulma tarihine kadar geçen süre için 2.500,00 TL kira kaybı, sözleşmenin 6. maddesi gereğince hüküm altına alınan cezai şart nedeniyle 2.000,00 TL bedelin yasal faizleriyle tahsilini, eksiklikleri giderecek kadar bağımsız bölümü satma hakları olduğunun tespitini talep ve dava etmiş, bilahare...

- K A R A R - Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi...ile davalı kooperatif arasında tarihsiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 1. maddesine göre, inşaatın bitiş tarihinin 31.12.2003 olarak kararlaştırıldığını, ancak, sözleşmenin süresinde bitmeyeceğinin anlaşılması üzerine ek sözleşme hazırlandığını, tarafların ek sözleşme üzerinde mutabakat sağlamalarına rağmen ek sözleşmenin imzalanmadığını ve davalının inşaata devam ettiğini, murisin keşide ettiği 16.11.2005 tarihli ihtarname ile inşaatın en geç 2006 yılı Mayıs ayı sonuna kadar tamamlanarak teslim edilmesini, aksi halde, kira alacağı ve cezai şart için yasal yollara başvuracağını davalıya bildirdiğini, murisin 08.05.2010 tarihinde vefat ettiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ek sözleşme ile tadil edildiği gibi devam ettiğini, ... inşaatı ve teslim edilecek dairelerin iskân ruhsatı alınmış haliyle sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmediğini, davalının yapması gerekirken müvekkillerinin...

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen 18.10.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşa edilecek 8 adet dairenin eşit olarak paylaşılacağının, taraflardan herhangi birisinin sözleşmedeki şartları ihlal etmesi veyahut sözleşmeye haksız olarak feshetmesi halinde diğer tarafa 50.000,00 TL cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, 08.03.2012 tarihli düzeltme beyanı ile sözleşmenin paylaşıma ilişkin hükümlerinin değiştirildiğini, bu kapsamda, üst iki kattaki dört daire aynı kalmak kaydıyla, giriş kattaki iki dairenin davalıya, ikinci kattaki iki dairenin müvekkiline ait olacağının belirlendiğini, bu değişiklik karşılığı davalı tarafa 23.650,00 TL ödeme yapıldığını, yapılan tüm hazırlıklara rağmen arsayı teslim etmeyen davalıların, müvekkili şirket yetkililerini vekaletten azlettiklerini ve daha sonra arsanın bir kısım hissesini üçüncü kişilere devrettiklerini, bu haliyle sözleşmenin ifa olanağının kalmadığını...

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında 08.04.2006 tarihli adi yazılı arsa payı karşığılı inşaat sözleşmesi'nin imzalanmasından sonra tekrar noter huzurunda 13.10.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, her iki sözleşmedeki yüklenicinin farklı tüzel kişiler olduğu, davacıyı bağlı kılan sözleşmenin noter huzurunda düzenlenen sözleşme olduğu, bu nedenle 08.04.2006 tarihli sözleşmeye göre davacının cezai şart talebinde bulunamayacağı ancak eksik ve ayıplı işlerin bedelini talep edebileceği, davacının toplamda 135.942,00 TL ayıplı-eksik iş bedeline hak kazandığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak cezai şart ve kâr mahrumiyetinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmenin "Resim-Vergi ve Harçlar" başlıklı 5/1. maddesi, "Arsanın ve natamam inşaatın arsa sahiplerine düşen arsa ferağının yükleniciye verilmesine kadar bu gayrimenkul ile ilgili tüm vergi, resim ve harçlar ile arsa üzerindeki haciz ve ipoteklerin ödemeleri arsa sahibine aittir. Arsanın emlak vergileri, veraset ve intikal vergileri dışında kalan inşaat temel ruhsatının alınabilmesi için Belediyeye ödenmesi gereken harç, resim, pul vs. masraflar yüklenici tarafından ödenecektir." hükmünü içermektedir. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, yapı denetim hizmet bedelini ödeme borcunu yapı sahibine yüklemektedir. Sözleşmede yapı denetim bedelinin yükleniciye ait olduğu yolunda herhangi bir hüküm bulunmadığı taktirde, yapı denetim bedelinden yapı sahibi sorumludur....