-Davacı yüklenici vekili cezai şart isteminin yanında, ... .... Noterliği’nin 02 Mart 2007 gün 5943 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat ve düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ek düzenleme şeklindeki sözleşmesine dayalı olarak ... ..... ... pafta ... ada 55 parsel sayılı taşınmazın %55 payının tapu kaydının iptâli ve tescili isteminde de bulunmuştur. Sözkonusu ek sözleşmenin .... maddesinde %49 payın iş bedeli karşılığı devredileceği kararlaştırılmış, aynı maddenin .... fıkrasında da %... payın 415.000,00 TL bedelle satışı vaad edilmiş ve bedelin arsa sahibine nakden ödendiği kabul edilmiştir....
Birleşen davada davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında 15.12.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının 05.07.2006 ve 28.05.2007 tarihli vekaletnameleri zamanından sonra vermiş iken, neden göstermeksizin 24.09.2008 tarihli azilname ile her iki vekaletname ile atanan vekilleri azlettiğini, oysa inşaat işlerinin yapılabilmesi amacıyla sözleşme ile vekaletname verilmesinin kararlaştırıldığını, azil nedeniyle kat irtifakının tesis edilemediğini, yeni vekil atanmadığını, kat mülkiyetine geçilemediğini, sözleşme ile arsa sahiplerinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde 50.000,00 TL cezai şart ödemesinin ve yüklenici zararlarının karşılanmasının kararlaştırıldığını ileri sürerek, 50.000,00 TL cezai şart ile şimdilik 5.000,00 TL zararın temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiştir....
toplam 65.174,42 TL'nin ve 16.293,60 TL kâr payı ile 100.000,00 TL cezai şart olmak üzere toplam 116.293,60 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir....
-K A R A R- Davacı vekili, yüklenici müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesi kapsamında müvekkiline verilmesi gereken üç bağımsız bölümü farklı kişilere alacağın temliki yoluyla devrettiğini, ancak davalının haksız olarak bağımsız bölümlerin tapularını bu kişilere devretmediğinden müvekkilinin aradaki temlik sözleşmesine göre toplam ....450,00 TL cezai şart ödemek zorunda kaldığını, anılan maddede tapuda ferağ vermek için anahtar teslim şartının bulunmadığını, davacının eksik ..., gecikme tazminatı ve sözleşme şartlarına uyulmadığından bahisle asliye hukuk mahkemesinde dava açtığını, müvekkilinin de o davada her üç bağımsız bölümün tapusu, sözleşmedeki cezai şart ve ek sözleşme gereğince ödenmesi gereken miktarın tahsili için karşı dava açtığını, davanın halen derdest olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere müvekkilinin üçüncü kişilere ödemek zorunda kaldığı cezai şart tutarından şimdilik ....500,00...
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 25.05.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 2. maddesi uyarınca süresinde teslim yapmayan davalı aleyhine cezai şarta hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, şimdilik 8.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsilini talep ve dava etmiş, bilahare talebini 157.358,88 TL olarak ıslah etmiştir. Davalı vekili, inşaatın tamamlandığını, davalının bağımsız bölümleri teslim elerek tasarrufa geçtiğini, akdi bağlantısını sürdüren davacının artık cezai şart talebinde bulunamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 06.11.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin 16. maddesinde belirtilen cezalı sürede dahil inşaata başlamadığını, sözleşmenin 6. maddesi gereği bir kısım arsa vergilerini ödemediğini, inşaata başlanılmaması sebebiyle müvekkilinin kira ve satış suretiyle elde edeceği hak ve menfaatlerden mahrum kaldığını, davalı şirketin müvekkiline ait arsa üzerinde taş çıkartarak bunları başka inşaatlarda kullanıp, çıkardığı taşların çukurların da inşaat molozları ile doldurduğunu, bu itibarla da arsanın temizlenmesi gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla 30.000,00 TL cezai şart bedeli, 14.399,97 TL gecikme cezaları hariç ödenmeyen arsa bedeli, 15.000,00 TL mahrum kalınan kira kaybı ile 5.000,00 TL arsa temizleme bedelinde oluşan toplamda 64.399,97 TL 'nin 30.08.2009 tarihinde itibaren hesaplanacak reekont...
- KARAR - Davacı kooperatif vekili, muris arsa sahibi... ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan ....02.1995 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" daha sonra davalı yüklenici ... tarafından ....05.1996 tarihli noter sözleşmesi ile müvekkili kooperatife devredildiğini, arsa sahibi muris ...'ın vefat ettiğini ve mirasçılarının tapuyu üzerindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi ile diğer davalı ...'a devrettiklerini, sözleşmede kaba inşaat bittiğinde tapunun %50'sinin verileceğinin belirlenmesine rağmen, tapunun müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek, hak ettiği %50 arsa payı tapunun müvekkili kooperatife tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, ....02.1995 tarihli sözleşme uyarınca inşaatın ... ay içinde tamamlanması gerekirken, işin bitirilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Kararı, davacı vekili temyiz etmiş, Dairemizin 18.12.2014 gün ve ....karar sayılı ilamı ile; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ....sayılı taşınmaza inşaat yapılabilmesinin komşu dava dışı .... sayılı taşınmaz .../... S.2....
Yüklenicinin gösterdiği Baki Ayhan adlı kişiye arsa sahibi tarafından verilen vekaletin azli nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince cezai şart istemine gelince, sözleşmenin 19. maddesinde; "yüklenicinin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerin satışı için arsa sahibi vekalet verecek, arsa sahibi verilen bu vekaletnameyi iptal ettiği takdirde, yüklenicinin yaptığı tüm masrafların iki mislini ödeyecektir" şeklinde düzenleme getirilmiştir. Sözleşmedeki düzenleniş şekli ile cezai şart, dönme halinde menfi tazminat tayini olarak düzenlendiği, bir başka deyimle vekaletten azil nedeniyle yüklenicinin sözleşmede kendisine isabet eden bağımsız bölümlere ulaşamaması halinde yaptığı masrafların iki misli tahsilini öngörmüştür. Davacı şirket vekili vekaletten azledilmiş ise de tapu işlemleri bizzat davalı arsa sahibi tarafından yerine getirilmesi ile davacı adına oluşan bir bağımsız bölüm kaybı söz konusu olmadığından cezai şartın korumasını amaç edindiği zarar gerçekleşmemiştir....
Diğer taraftan; arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, başlangıçta yükleniciye kolaylık sağlamak amacıyla geçirilen tapu kaydı bir bakıma avans niteliğindedir. Geçirilmiş olsa bile, tapu veya verilen şerh yükleniciye ya da onun halefi durumundaki üçüncü kişilere mülkiyet hakkı sağlamaz. Çünkü, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bir bakıma eserin bedeli olan arsa payı devrine yüklenici ancak eseri ..., sanat kurallarına ve sözleşme hükümlerine uygun meydana getirerek tesliminde hak kazanır. Somut olayda; ... ancak %31.3 fiziki seviyeye getirildiğine göre bu seviyedeki ... için ne yüklenici ne de onun halefi durumundaki üçüncü kişi arsa sahiplerinden ... bedeli isteyemez. Davacının mülkiyet nakli talebinin reddedilmiş olması bu bakımdan doğrudur....
