MAHKEMENİN İLK KARARI VE DAİREMİZİN İLK KARARI : Mahkemece ilk karar ile; "arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bırakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü 3. kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri alacağın temliki sonucunu doğurmaz. Davamızda da, davalı arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını yazılı olarak davacıya devrettiğine dair bir belge sunulmamıştır....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin 279 ada 27 parsel yönünden 24.07.1986 tarihinde arsa malikleri ..., ... ile, 30.04.1986 tarihinde arsa malikleri ... ... ve ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 26 parsel yönünden 27.03.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 28 parsel yönünden 08.04.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ve... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 29 parsel yönünden 08.05.1986 tarihinde arsa maliki ve davalı ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 4 parsel yönünden ise 08.08.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu parsellerin daha sonra tevhit edilerek 279 ada 47 parsel numarasını aldığını, sözleşmelerin, karşılıklı olarak ya da mahkeme kararı ile...
Dolarının karşı dava tarihi olan 29.03.2005 tarihindeki karşılığı dikkate alınarak hesaplama yapıldığı gerekçesiyle asıl davanın kabulüne karşı davanın da kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı – karşı davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptali tescil, karşı dava gecikme nedeniyle cezai şart tahsiline ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde edimin zamanında ifa edilmemesi halinde arsa sahibi sözleşmenin feshini talep edebileceği gibi, fesihten vazgeçerek ifa talep edebilir. Somut olayda sözleşmede belirlenen bu üç aylık süre fesih öncesi yükleniciye tanınan süredir. Arsa sahibi fesihten vazgeçtiğine göre ifanın tamamlandığı tarihe kadar cezai şart talebinde bulunabilir....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşmede kira tazminatı ve cezai şartın ayrı ayrı istenebileceğine ilişkin hüküm bulunmadığından ve kira cezai şartı aranmadığından 100.000 TL cezai şartın tahsiline karar verilmiştir. Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. ...-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraflar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. ...-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira tazminatı ve cezai şart istemine ilişkindir. 6098 sayılı TBK'nın 182/.... maddesi uyarınca hakim aşırı gördüğü cezai şart miktarında hakkaniyete uygun bir tenzilat yapar hükmü mevcuttur....
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshine dayalı cezai şart istemine ilişkindir. Davacı yüklenici, davalılar arsa sahibidir. Davacı vekili, müvekkili ile davalılar ve dava dışı arsa sahipleri arasında, arsa sahiplerinin maliki olduğu 326 ve 332 parsel sayılı aşınmazlar üzerine inşaat yapılması için düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 11. Maddesinde sözleşmeden dönme hali için cezai şart öngörüldüğünü, davalıların sözleşmeyi haksız olarak feshederek taşınmazlardaki hisselerini dava dışı 3. Kişiye sattıklarını belirterek cezai şatın tahsilini talep etmiş, davalılar taraflar arasındaki sözleşmenin imkansızlık nedeniyle baştan itibaren geçerli olmadığını bu nedenle cezai şart talep edilemeyeceğini savunmuştur. Davacı, arsa sahipleri ile iki adet KKİS imzalandığını belirterek Kartal 4 noterliğinin 21/10/2015 tarih 34462 yev nolu ve Gölcük 2....
- KARAR - Davacı arsa sahibi vekili, taraflar arasında ....08.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenen 01.05.2009 tarihli ek sözleşme ile ... Mahallesi 10067 ada, ... parsel üzerine yapılacak inşaattan zemin (orta) kat ve .... normal katta bulunan iki dairenin anahtar teslimi verilmesi, teslim şartının yerine getirilmemesi durumunda yüklenicinin 160.000,00 TL cezai şart ödemesi, ayrıca davacıya ayda 500,00 TL kira bedeli ödenmesinin kabul edildiğini, davalıların bu taahhütlerim yerine getirmemesi üzerine bir yıllık kira bedeli ile ödenmesi gereken cezai şartın tahsili için ... 31. ... Müdürlüğünün 2012/10200 Esas sayılı takip dosyası ile takip yaptığım, itiraz üzerine takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına, %40' dan az olmamak üzere ... inkâr tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin feshi ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart alacağının tahsili ile şerhin terkini istemlerine ilişkindir....
Bunun yanında, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 16. maddesinde inşaatın geç teslimi halinde gecikilen her ay için tüm bağımsız bölümlere karşılık olarak 2000 USD maktu cezai şart öngörülmüştür. Yani belirtilen miktar, her iki arsa sahibi için kararlaştırılan miktardır. Sözleşmenin tanzimi tarihinde davacı arsa sahipleri ½ pay sahibidir. Ne var ki, sözleşmeye göre inşaatın teslimi gereken tarihinden önce davacı N.. M.. 27.02.2009 tarihinde taşınmazdaki payını diğer davacı U. U. satıp devretmiştir. Bu durumda, esasen davacı N.. M..'in payı hariç tutularak, diğer davacı U. U. ½ payına denk düşen 1.000 USD üzerinden cezai şart hesaplanması gerekirken, bu hususun dikkate alınmaması da isabetsiz olmuş, bozmayı gerektirmiştir....
-K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 04.....1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesine aykırı olarak inşaat seviyeleri %80 ila %100 arasında ikmal edilmesine rağmen davalının 02.04.2010 tarihinde sözleşmenin feshi davası açtığı ve ....04.2010 tarihinde de sözleşmeye konu taşınmazları muvazaalı şekilde düşük fiyatlarla .... kişilere sattığını, sözleşme feshedilmeden .... kişilere yapılan bu satışlar nedeniyle davalının sözleşmenin .... maddesinde kararlaştırılan ....500,00 TL cezai şartı ödemek zorunda olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 50.000,00 TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşme masraflarının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 24.08.2006 tarihli sözleşmenin halen geçerli ve yürürlükte olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar arsa sahipleri tarafından ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/152 Esas ve 2011/178 Karar sayılı dosyasında sözleşmenin feshi için dava açılmış ise de, davanın reddine dair verilen karar 22.07.2011 tarihinde kesinleşmiştir. Bilindiği gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkemece sözleşmenin feshine karar verilmiş olması gerekmektedir. Somut olayda fesih talebinin reddine dair kararın kesinleşmesinden sonra bu konuda verilmiş ne bir mahkeme kararı, ne de taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesi söz konusudur. Bu durumda, halen ayakta bulunan sözleşmeden dolayı davacının yaptığı masrafları talep edebilmesi mümkün değildir....
