-Taraflar arasında ....09.2005 günlü düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine isabet edecek bağımsız bölümlerin, sözleşme tarihinden itibaren ... ayda iskan izni alınmış şekilde teslim edileceği, aksi takdirde ... aylık süre boyunca her bağımsız bölüm için aylık ....000,00 USD cezai şart ödeneceği kararlaştırılmıştır.Bunun yanında sözleşmenin .... maddesinde, imalat aşamalarına göre yükleniciye devri gereken hisse miktarları da belirtilmiştir. Somut olayda, inşaat devam ederken yüklenicinin değişik tarihlerde keşide ettiği ihtarlarla arsa sahiplerini uyardığı ve o tarih itibariyle hakettiğini ileri sürdüğü bağımsız bölümlere ilişkin hisse devri talebinde bulunduğu, ancak arsa sahiplerince bu taleplerin o tarihler itibariyle önemli ölçüde karşılanmadığı anlaşılmaktadır. Nitekim davalı taraf da savunmasında bu hususa değinerek, işin uzamasına davacı yanın sebep olduğunu belirtmiştir....
Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davalı yüklenici ... ile arsa sahibi davacılar arasında yapılan 24.02.2014 tarihli sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle bu sözleşmenin feshi ile geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir....
- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davacı yüklenicinin inşaatı tamamladığını, iskân izni belgelerini aldığını, ancak davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin 26. maddesi gereğince davacıya ait bağımsız bölümler üzerindeki inşaat ipoteğini ihtarnamelere rağmen kaldırmadıklarını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümler üzerinde bulunan ipoteklerin kaldırılmasını ve sözleşmede düzenlenen, ipoteğin zamanında kaldırılmaması halinde ödenmesi gereken cezai şartın tahsilini talep ve dava etmiştir....
Davacılar; dava dışı arsa sahipleriyle davalı yüklenici ...arasında düzenlenen 15.07.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 3124 sayılı parsel üzerine yapılan bağımsız bölümleri yükleniciden harici satış sözleşmeleriyle temlik aldıklarını ileri sürerek, bağımsız bölümlerin davalı adına olan kayıtlarının iptali ile adlarına tescilini, yapılardaki eksik imalat giderlerinin tahsilini, olmadığı takdirde yaptıkları ödemelerin iadesini, sözleşme gereğince yüklenicinin ödemesi gereken cezai şart alacağı ile günlük gecikme cezasının tahsiline karar verilmesini istemişlerdir. Davalı yüklenici, davaya yanıt vermemiştir. Müdahil ... Ltd.Şti., yükleniciye beton ve inşaat malzemesi sattığını, alacağı olan tutarın 540.000 TL’ye ulaştığını, hakkında muhtelif icra dairelerinde takipler yapıldığını, taşınmazların ... kayıtlarına haciz şerhlerinin işlendiğini belirterek , davacıların davasının reddini talep etmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında 13.08.2009 günü yapılan arsa payı karşılığı inşat sözleşmesine ilişkin ön sözleşme uyarınca, taşınmazın imar durumuna ilişkin mahkeme kararı kesinleşmesine rağmen, davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya yanaşmadığını, sözleşme uyarınca ödenmesi gereken cezai şartın ödenmemesi üzerine başlatılan icra takibine vaki itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile icra inkâr tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, adi yazılı şekilde yapıldığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat ön sözleşmesine dayanarak cezai şartın tahsilinin istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Burada yazılan 15.000,00 ... tazminat, aslında cezai şarta ilişkindir. Hukuk Genel Kurulunun 17.02.1971 tarih ve 1505-85 sayılı Kararında cezai şart “geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde, belli bir zamanda yerine getirilmemesi durumunda borçlunun ödemesi gereken ve malca değeri olup bir hukuk işlemiyle belli edilen götürü bir edim” olarak tanımlanmıştır. Cezai şarta ilişkin düzenleme ise Borçlar Kanununun 158.maddesinde yapılmıştır. Anılan maddede, ceza ile ifa arasındaki ilişkiye göre birbirinden farklı üç tür cezai şart düzenlendiği görülmektedir. Bunlar; seçimlik cezai şart, ifaya eklenen cezai şart ve ifayı engelleyen (dönme cezası) cezai şarttır. Bu terimler her ne kadar yasada yer almamışsa da gerek öğretide ve gerekse uygulamada benimsenmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında imzalanan 18.08.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafından gönderilen 26.10.2011 tarihli ihtarnameler ile müvekkilinin çalışanına verilen vekaletten azledilerek, sözleşmenin haksız şekilde feshedildiğini, sözleşmenin 14. maddesinde arsa sahiplerinden birinin sözleşmeden cayması halinde yükleniciye 20.000,00 Euro cezai şart ödemesinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla cezai şart alacağının 1.000,00 Euro'luk kısmı ile davalının fesihte haksız ve kötüniyetli olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiş, 04.04.2012 tarihli cevaba cevap dilekçesi ile açılan davanın kısmi değil tam dava olduğunu, ancak harca esas değerin noksan bildirildiğini, HMK'nın 141. maddesi uyarınca talep sonucunu değiştirerek, 19.000,00 Euro üzerinden eksik harcı tamamlamak istediklerini, 19.12.2012 tarihli celsede ise cezai şarta ilişkin taleplerini 20.000,00...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen tazminat davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 09.02.2015 gün ve 2014/6637 Esas, 2015/690 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında düzenlenen 07.05.1998 günlü düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline ait bağımsız bölümlerin 30.09.1998 tarihinde teslimi gerekirken teslim edilmediğini ileri sürerek, 10.215,00 TL eksik ve kusurlu işler giderim bedeli, 5.918,00 TL kira ile sözleşme uyarınca gecikilen her ay için 500,00 TL olmak üzere 13.000,00 TL cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslahla, yüklenici adına yapılan 8.838,29 TL ödemeninde tahsilini istemiştir. Davalılar vekili, müvekkili ...'...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, cezai şart ve üçüncü kişiye satılan taşınmazın bedelinin tazmini istemlerine ilişkindir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmesi gerekmiştir. 2-Davacı ve davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Mahkemece, taraflar arasındaki Gaziantep 3. Noterliği'nce düzenleme şeklinde düzenlenen 12.07.2005 tarih ve 15926 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı yükleniciye ait olduğu ve hak edildiği benimsenerek 2 no'lu bağımsız bölümün adına tesciline, 12 no'lu bağımsız bölümün ise dava dışı üçüncü kişiye devredildiği gerekçesiyle kararlaştırılan cezai şartın tahsiline karar verilmiştir. Yanlar arasındaki sözleşmeye göre yüklenicinin inşaatı 27.04.2008 tarihine kadar imal ve teslimi hüküm altına alınmıştır....
