-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, müvekkiline verilecek olan villanın sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediğini ve villada eksik imalatların bulunduğunu ileri sürerek, eksik imalat bedeli 13.900,00 TL, cezai şart bedeli 33.800,00 TL olmak üzere toplam 47.700,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 11.05.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerini yüklenici olarak yerine getiren müvekkilinin arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri 25.08.2001 tarihinde teslim ettiği halde arsa sahipleri olan davalıların B blok zemin kat 1 ve C blok zemin kat 1 nolu bağımsız bölümlerin tapularını müvekkiline devretmediğini ileri sürerek, bu iki bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini ve 10.000,00 TL kira tazminatının davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Şti. arasında 19.12.2006 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaat süresinin, arsaların boş olarak yükleniciye tesliminden itibaren 26 ay olarak kararlaştırıldığını, davalı şirketin inşaatı kararlaştırılan sürede bitiremediğini ve sözleşmeyi 30.11.2012 tarihinde diğer davalı.... San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye devrettiğini, bu esnada davalı... San. ve Tic. Ltd....
Davalı vekili 13.12.2021 tarihli istinaf başvuru dilekçesinde özetle; sözleşmede ifaya ekli cezai şart düzenlendiğinden arsa sahiplerinin herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin edimi kabul etmeleri nedeniyle cezai şart talep haklarının bulunmadığını, arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde, arsa sahibine teslimi gereken bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle yüklenicinin arsa sahibine bir miktar sözleşme cezası ödeyeceğinin kararlaştırılabileceğini, gecikme nedeniyle ödenecek olan cezai şartın, ifaya ekli cezai şart olduğunu, borcun kararlaştırılan yer ve zamanda ifa edilmemesi hallerinde ödenmesi kararlaştırılan cezai şartın kural olarak seçimlik cezai şart olduğunu, sözleşmeden anlaşılmadıkça geciken ifayı çekincesiz (itirazi kayıtsız) kabul eden arsa sahibinin, yükleniciden cezai şart talep etme hakkını yitireceğini, dava konusu Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde davacı tarafından talep edilen aylık 300 Euro tutarın, sözleşmenin "Yapım Süresi" başlığı...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği teslimde gecikme nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen ....07.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesinin h bendi uyarınca; arsa sahibine ait dairelerin ....09.2005 tarihinden itibaren 36 ay içinde teslim edilmesi, arsa sahibine, inşaatın yapımı için arsasını boşalttıktan sonra aylık 120,00 TL kira ödenmesine keza, işin süresinde teslim edilmemesi durumunda daire başına aylık 120,00 TL kira bedelinin ödenmesine devam edilmesi; aynı maddenin ı bendinde ise; arsa sahibinin dairelerinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay içinde teslim edilmemesi halinde geçen her ay için daire başı 300,00 TL kira bedeli ödeneceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamındaki taraf beyanları kapsamında, sözleşmenin .... maddesinin ı bendinde öngörülen daire başı aylık 300,00 TL kira bedelinin ''cezai şart'' olarak kararlaştırılması yönünde taraf iradelerinin birleştiği anlaşılmıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapudaki şerhin kaldırılması istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki ....06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 37. maddesinde "inşaatın bitim süresi sözleşme tarihinde itibaren ... aydır. Bu süre içinde bitmediği takdirde ... ay ek süre verilecektir. Toplam bitim süresi ... ay olacaktır. ... ay içerisinde yapı bitmediği takdirde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı fesih edebilecektir." hükmü kararlaştırılmıştır. Somut olayda, davacı arsa sahibi tarafından henüz sözleşmede öngörülen inşaatın bitirilmesi ve teslimi süresi dolmadan ....04.2009 tarihinde yüklenici davalı vekaletten azledilmiş ve yine inşaatın bitimi ve teslimi için öngörülen süre dolmadan işbu dava açılmıştır....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili yüklenicinin, davalı arsa sahibi ile arsa payı karşılığı ve inşaat sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye göre müvekkiline tevhit ve 18. madde uygulamaları için süre verildiğini, 18. maddeye göre uygulama yapılması sonucu hissedar durumuna gelen ... ile anlaşma yapılamaması üzerine ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, uygulamanın iptali için açılan idari davanın reddedildiğini henüz kesinleşmediğini, davalar devam ederken müvekkilinin azledildiğini, tek taraflı feshin mümkün olmadığını, müvekkilinin inşaatı yapmak istediğini ileri sürerek, vekaletnamede yetkilerin geri verilmesini, mümkün olmadığı halde sözleşmeden uygun olmayan zamanda dönülmesi sebebiyle masraf, cezai şart, kar kaybı ve tazminat olarak toplam 100.000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiştir....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkilleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davalı yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan sürede iskân ruhsatını almadığı gibi bağımsız bölümleri de sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yapmadığını, eksik bıraktığını, bu nedenle bağımsız bölümlerde değer kaybı oluştuğunu ileri sürerek, eksik işler nedeniyle 1.000,00 TL, değer kaybı nedeniyle 3.000,00 TL, 4 daire için cezai şart olarak 4.000,00 TL ve gecikme cezası olarak 200,00 TL'nin ıslah talebiyle de eksik iş bedeli olarak toplam 5.007,25 TL, cezai şart için toplam 42.666,67 TL ve gecikme cezası olarak toplam 42.466, 67 TL olmak üzere 93.340,59 TL'nin sözleşmenin bitim tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, haksız açılan davanın reddini talep etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki birleştirilen tazminat davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın usulden, birleşen davanın ise zamanaşımı nedeniyle reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı ... Turizm İşletmecilik San. Tic. Ltd. Şti. Vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Asıl ve birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil veya cezai şart, menfi zarar, imalat bedeli ve arsa sahibince tahsil edilen teminat çeki bedeli istemine ilişkin olup, davalılarca davanın reddi savunulmuş; mahkemece asıl davanın ölü kişiye karşı açıldığı, birleşen davaya konu talebin ise zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle, her iki davanın reddine karar verilmiş, kararı asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz etmiştir....
Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Türk Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....
