Hukuk Dairesi 2020/1805 E., 2021/2390 K., ) (Konya BAM 1 Hukuk Dairesi 2020/373 E.,) Somut olayda ise davacı ile davalı arasında 01/07/2011 tanzim tarihli "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" yapıldığı, sözleşme tarihinde, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde ise davacı tarafın 1403/1410 hissesine malik olduğu, 7/1410 hissesinin ise dava dışı Karatay Belediyesine ait olduğu, taraflarca da, sözleşmeye konu olan ve dava dışı hissedar olan belediye ile sözleşme yapıldığının iddia ve ispat edilmediği, en azından dava tarihi itibari ile dava dışı belediyenin malik olduğu ve sözleşme yapılmadığının ve ya yapılan sözleşmeye onay verildiğinin sabit olmadığı anlaşıldığından taraflar arasındaki 01/07/2011 tanzim tarihli "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar vermek gerekmiştir....
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye konu parsel üzerinde davacı arsa sahibine ait eski bina bulunduğu ve bu binanında sözleşmeden sonra yıkıldığı anlaşılmaktadır. Sözleşmenin 7. maddesinde inşaatın yapım süresinin temel ruhsatı alınma tarihinden itibaren 12 ay olduğu düzenlenmiş ise de; temel ruhsatının alınması konusunda bir tarih öngörülmemiştir. Temel ruhsatının alınması için süre öngörülmediğine göre bu sürenin ne kadar olacağı konusunda bilirkişi heyetinden gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınarak; sözleşme tarihinden itibaren hangi sürede eski binanın yıkılması ve yeni bina için temel ruhsatı alınmasının makul olduğu yönünde rapor değerlendirilmek suretiyle davalı vekilinin istinaf sebepleri incelenmeli ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir." gerekçesiyle dairemiz kararının bozulmasına karar vermiştir. Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat talebine ilişkindir. Davacı iş sahibi, davalı ise yüklenicidir....
Hükmü davacı ile davalılardan arsa maliki kooperatif temyiz etmiştir. 1-Davalılar arasındaki 20.07.1995 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmelerinin bir türüdür. Bu sözleşme taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Anılan sözleşmede biri diğerinden farklı iki ayrı sözleşme iç içedir. Bunlardan ilki geçerliği bir şekle bağlı olmayan inşaat yapım sözleşmesi (eser sözleşmesi) «yüklenicinin borcu» diğeri ise, kamu düzeni açısından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm ve sonuç meydana getirmeyen taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri «arsa sahibinin» borcudur. Bu özelliği nedeniyle arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri çitf tipli karma sözleşmelerdendir. Kural olarak, Borçlar Kanununda sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır....
Noterliği’nin 24.9.2013 tarihli temliknamesi ile davalı ...’ın kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki alacak hakkının 200.000,00 TL’lık kısmını temlik aldığını ileri sürerek davalı ... ve davalı ... adına olan tapuların iptali ile ... adına tapuya kayıt ve tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalı ...’ın A Blok inşaat nedeniyle alacakların tamamından 2 nolu dairenin içine yapılan masraflar hariç, 1 nolu daire içinin tamamı ve bloğun tamamının yapım masraflarının davacılara hisseleri oranında ödenmesine, ayrıca ...’nin kalan alacağından mahsup edilmek üzere 200.000,00 TL’nin davacı ...’a ödenmesine, karar verilmesini istemiş; 15.04.2015 tarihli duruşmada davalı ... ve Nail’e karşı açtıkları tapu iptal ve tescil davasından feragat ettiklerini, davalı ... aleyhine açılan tazminat davasını atiye bıraktıklarını beyan etmiştir. Davalı ... ve davalı ......
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesinin 28.04.2021 tarih ve 2016/753 Esas, 2021/407 Karar sayılı kararı ile özetle; ''...Davanın kısmen kabulüne, işin tamamlanmaması nedeniyle zarar gören ve yenilenmesi gereken inşaat imalatları nedeniyle 36.396,93-TL'nin ve işin başkasına tamamlattırılması nedeniyle iki sözleşme bedeli arasındaki fark nedeniyle 49.765,17-TL'nin ayrı ayrı dava tarihinden itibaren avans faiziyle davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, İşin başkasına tamamlattırılması nedeniyle iki sözleşme arasındaki fark nedeniyle davacının fazlaya ilişkin talep hakkının saklı tutulmasına, Zamanla zarar gören inşaat imalatları nedeniyle fazlaya ilişkin talebin ve kira kaybı nedeniyle tazminat talebinin reddine'' dair karar verilmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı olması nedeniyle geçersiz olduğu, tapu devri ve belli oranda inşaat yapımı söz konusu olmadığı için sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin TMK'nın 2. maddesine aykırılık teşkil etmeyeceği, sözleşmeye konu taşınmazın dava dışı hissedarı E. Ş... ile bu parsel için yapılmış geçerli bir sözleşme de bulunmadığı, sözleşme gereği yapıldığı ileri sürülen proje çizimi, zemin etüdü, çap ve harita masrafları nedeniyle davalıların bu işlerden yararlandığının davacı tarafından ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
BORÇLAR KANUNU [ Madde 367 ] "İçtihat Metni" Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davalılardan Safiye vekili ile Kadir tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: Davacı arsa sahibi; yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, inşaatı tamamlamadan terk ettiğini, haketmediği halde peşinen devredilen tapu kayıtlarını 3. kişilere temlik ettiğini iddia ederek sözleşmenin feshini, davalılar adına olan kayıtların iptalini, inşaata vaki elatmalarının önlenmesini ve 5 milyar lira ecrimisilin tahsilini istemiş, Mahkemece istemler hüküm altına alınmıştır. Karar, davalılardan yüklenici ve ondan pay devralan davalı Safiye tarafından temyiz edilmiştir. Uyuşmazlık, istisna sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çift tipli karma bir sözleşmedir....
Davalılar vekili, dava dışı yüklenicinin, sözleşmeye aykırı olarak ruhsatsız ve kaçak inşaat yaptığını, sözleşmenin feshedildiğini, davacının zarara uğramasının sebebinin yüklenici olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davalılar ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin mahkeme kararı ile feshedildiği, dava dışı Ş. G.'nın benzer nedenle arsa sahipleri aleyhine açtığı sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat davasının Gaziosmanpaşa 3....
