"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve men'i müdahale davalarına ilişkin asıl, tapu iptali ve tescile ilişkin birleşen davanın yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı-birleşen davada davacı ile müdahil ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....

Tek taraflı irade beyanı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün olmadığından öncelikle yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi için ayrıca dava açılarak bu dava ile birleştirilmesi sağlanmalı, sözleşme mahkeme kararı ile feshedildiği takdirde feshin sonucuna göre yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölümle ilgili olarak açılan tapu iptâli ve tescil davası değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Bu husus nazara alınmayarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davalı ... yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı ...'e geri verilmesine, 26.03.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin murisleri ile bir kısım davalının murisi yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yükleniciye tapuda avans olarak pay devri yapıldığını, ancak yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile tescilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bozma ilamı, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, inşaatın süresinde teslim edilmediği, geriye etkili fesih hakkının oluştuğu, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasında bulunamayacakları, ancak davalılardan ... yönünden kesin hüküm bulunduğu gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılardan ... hariç diğer davalılara yönelik davanın kabulü ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Karar, davalılar ..., ..., ..., ..., ...'a velayeten ..., ......

Kooperatifi, ne üyeleri, ne de üçüncü kişilerin hak iddiasına ve dava tapu devirlerine ilişkin arsa sahiplerine karşı herhangi bir dava açmadığını, mahkemece gerekçenin bu sözleşmeye dayandırıldığını, fakat bunun gerçeği yansıtmadığını, diğer davalı kooperatif ile imzalanan 16.07.2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ek Protokolü'den bir yıl sonra, taraflar arasındaki alacak verecek İlişkisini sonlandıran 05.07.2011 tarihli ”Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbraname” konulu sözleşmenin imzalandığını, diğer davalı kooperatif ile arsa sahipleri arasındaki alacak verecek İlişkisini sonlandıran ve tarafların birbirini ibra ettikleri 05.07.2011 tarihli “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbraname” sözleşmesinin yapılmasından 2,5 ve 3,5 yıl sonra, ... ... ortağı diğer davalı ...'...

Yüklenici şirket tarafından 2051 ada ... parsel üzerine inşaatın yapıldığı, 2050 ada ... parsel üzerine ise inşaata başlanmadığı anlaşılmaktadır. Davacı yüklenici şirket 28.01.2009 tarihinde arsa sahibi mirasçılarına ihtarname göndermiş, arsa sahibi mirasçıları da bu ihtarnameye ... .... Noterliği’nin 04.02.2009 tarihli ihtarnamesi ile cevap vermişler, karşılıklı ihtarnamelerden sonra da taraflarca davalar açılmıştır. Davacı yüklenici şirket davasında sözleşmenin uyarlanması istemi yanında, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın işletilmemesi isteminde de bulunmuştur. Birleşen davada ise arsa sahipleri sözleşmenin feshi, yanında cezai şartın tahsili istemlerinde bulunmuşlardır. Sözleşmede kararlaştırılan sürede sözleşme şartlarına uygun şekilde inşaatın bitirilmemesi, diğer şartlar da değerlendirilerek yüklenicinin temerrüdü sonucunu doğurur....

Ne var ki, dava dilekçesinde fesih talebi ileri sürülürken davacı vekilince açıkça fesih talebine ilaveten öncelikle davalıya ait payın inşaat değeri tenkis edildikten sonra bakiyenin iptali ile davacı adına tescili istenmiştir. Bu talep hukuki niteliği itibari ile ileriye etkili fesih mahiyetindedir. Hal böyle olunca, taleple bağlı kalınarak hüküm tesisi gerekirken, sözleşmenin geriye etkili feshi doğru olmamıştır. Bu itibarla, evvela yüklenici tarafından yapılmış olan tüm yasal imalatın değerinin bilirkişi marifetiyle hesaplatılarak en son fiziki seviyenin ulaştığı miktar tespit edilip, bu orana göre yükleniciye isabet etmesi gereken paylar bağımsız bölümlerle ilişkilendirilerek tespit edilmeli, bu paydan fazla tapu kaydının davalı yüklenici ve onun devir yaptığı üçüncü kişiler adına kayıtlı bulunması durumunda o oranda tapu iptali ve tescil kararı verilmeli, yükleniciye kalan bölüm veya bölümlere ...'...

Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu tapu payları 818 sayılı BK'nın 108/1. maddesi uyarınca talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir....

Mahkemece, iddia, savunma, toplanan deliller, bilirkişi kurulu raporu, ek raporu ve tüm dosya içeriğine göre, davacı arsa sahipleri ile davalı taraf arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, daha sonra 11.12.2007 tarihli noter sözleşmesi ile paylaşım planının değiştirildiğini, inşaat süresinin 32 ay olduğu inşaat ruhsatının 01.11.2006 tarihinde alınmış olmasına rağmen 11 bloktan oluşan inşaatın süresi içinde tamamlanıp teslim edilmediği, arsa sahiplerine ait bölümlerin inşaatına hiç başlanamadığı, yükleniciye ait kısımda bir takım çalışmalar olduğu ancak bununda yeterli olmadığı, davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinde haklı oldukları gerekçesiyle, davanın kabulü ile, dava konusu 251 Ada 1 parsel üzerinde bulunan A-5 Bloktaki davalı şirket ve üçüncü şahıslar adına kayıtlı 16 bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir....

- KARAR - Asıl davada davacılar vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca %90 oranında tamamlanan inşaattan verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâli ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiş; daha sonra sözleşmenin feshi ve imalât bedelinin tahsiline karar verilmesi yönünde ıslah talebinde bulunmuştur. Birleşen davada davalı arsa sahibi, sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen karar, Yargıtay .... Dairesi'nin .... tarih ve .... E., .......

ile davacı vekili Avukat ...'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçelerinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararı ile feshedildiğini, davacıdan taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin davacıya dava açarak alacak talep ettiklerini, sözleşmenin feshi nedeni ile tarafların verdiklerini almaları gerektiğini ileri sürerek taşınmaz üzerine davacı tarafından yapılan ...,...,...,...,... numaralı bağımsız bölümlerin rayiç bedelinin ticari faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, talebin zaman aşımına uğradığını, davacının daha önce açtığı tapu iptal tescil davasının reddedildiğini, davalılara husumet yöneltilemeyeceğini, yapılan inşaatın yıkık dökük olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir....