Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden feshedilebilmesinin tarafların iradelerinin birleşmesine veya mahkeme kararına ihtiyaç gösterdiği Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir. Arsa sahiplerinin 01.03.2007 tarihli fesih ihtarından sonra davacı yüklenici İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde açmış olduğu 2008/51 Esas sayılı davada, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi ile birlikte müspet ve menfi zararların da tahsilini talep etmişlerdir....
Somut olayda, arsa sahibi tarafından açılan davada, yüklenici olan davalının sözleşmenin yerine getirilmesi için işe hiç başlamadığı belirtilerek 14.04.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesi istenmiş, mahkemece de sözleşmenin feshine karar verilmiştir. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde, sözleşmenin az yukarıda açıklanan niteliği ve özelliği dikkate alınarak hüküm altına alınacak harç ve vekâlet ücretinin sözleşme gereği davalı yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen arsanın dava tarihi itibariyle belirlenecek rayiç bedeli üzerinden hesaplanması gerekir. O halde, mahkemece yapılacak inşaatın toplam alanının dava tarihindeki yapı yaklaşık birim fiyatı ile çarpımı sonucu bulunan bedel üzerinden harç ve vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru olmamıştır....
Anılan yasa hükmü uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması da; bu sözleşmelerin feshi davası da, olağanüstü tasarruflardan sayılmaktadır. Bu yasal nedenle, ... ile ... tarafından yüklenici aleyhine açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında diğer arsa sahipleri olan ve bu sıfatla sözleşmeleri imzalayanların da davada yer alması veya anılan davacılar tarafından açılan davaya onay vermeleri zorunludur. O halde, açıklanan bu hususun mahkemece gözden kaçırılarak fesih davasının kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ya da feshedilmesi paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerinden olduğundan sözleşmenin feshi davasının ya da iradesinin tüm arsa sahiplerince açılması ya da ortaya konulması gerekir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşması ile sonuç doğurması mümkün değildir. Dairemiz uygulama ve içtihatlarında bu tür sözleşmelerin tüm arsa sahipleri ile yüklenicilerin iradelerinin uyuşması ile haricen ya da tüm arsa sahipleri ve yüklenicinin taraf oldukları davada verilecek mahkeme kararı ile feshedilebileceği kabul edilmektedir. Eldeki davada tüm tarafların fesih konusunda iradeleri birleşmediği gibi bu konuda alınmış mahkeme kararı da bulunmamaktadır. Mevcut davada da tüm arsa sahipleri taraf olarak yer almamıştır....
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin tapu kayıtlarından terkini talebine ilişkindir....
(Yargıtay 15 hukuk 2008/839E-2009/627K) Kabule göre de; kararın 2 nolu fıkrasında 08/03/2006 tarihli sözleşmenin feshi yerine 08/03/2016 tarihi yazılması hatılıdır. Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesi bir bakıma avans ödemede bulunulması demektir. Tapu kayıtları incelendiğinde arsa sahiplerine ait taşınmazlarda 08/03/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh verildiği, kaldırılması istenen davalılara ait taşınmazlar üzerindeki kamu hacizlerininde bu şerhten sonra konduğu anlaşılmaktadır. Haciz şerhleri yüklenici borcundan dolayı taşınmazlar üzerine konmuş ise taşınmazlar üzerinde 08/03/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı şerh olarak düşülmekle üçüncü kişilerin koymuş olduğu haciz şerhlerinden ötürü TMK 1023. Maddesine dayanarak iyiniyetli kabul edilmeleri mümkün değildir....
ün adlarının yazılı olduğu ve imzalarının bulunduğu, bunun dışında Nihat Dere isimli kişinin sözleşmenin tarafı olmadığı anlaşıldığından, ... isimli kişiden kararın hüküm bölümünde sözedilmesi sonuca etkili görülmemiştir. Davacı arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yanında tapu iptâli tescil isteminde de bulunmuşlardır. Dava konusu 2450 Ada 28 parsel numaralı taşınmaz üzerinde yapımına başlanan bina nedeniyle 13.05.2002 tarihinde kat irtifakı kurulmuştur. Kat irtifakının kurulması sırasında yüklenici ... ile dava dışı ...'nın hazır olduğu anlaşılmaktadır. Kat irtifakının kurulduğu gün davacı ... parseldeki payının 2/3'nü tapuda, dava dışı ...'ya devretmiştir. Bu işlemin davalı yüklenicinin talimatıyla gerçekleştiği gerçek bir satış olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devredilecek pay kapsamında yapıldığı, gerek kat irtifakının kuruluşu ve diğer tapu belgelerinden anlaşılmaktadır....
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. .../.......
Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 12.12.1995 tarih ve 37576 numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmeyi tadil eden aynı noterlikçe düzenleme şeklinde yapılan 28.05.1996 tarihli ve 13435 yevmiye numaralı sözleşmenin ... İli ... İlçesinde kain 10 pafta 45 ada ve 8 numaralı parsel olarak tapuya kayıtlı taşınmazın tapu kaydındaki şerhinin terkini istemine ilişkindir. Mahkemece, inşaat şerhinin konulmasından itibaren beş yıldan fazla sürenin geçmiş olması ve sözleşmenin yapılmasından itibaren (11) yıl geçmiş olmasına karşın, inşaat çalışmasının mevcut olmaması ve davacı tarafından sözleşmenin feshedilmiş bulunması sebepleri gerekçe gösterilerek, davanın kabulüne karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir....
Dava dilekçesi ekinde sunulan 25.10.2007 tarihli ihtarname ile arsa sahiplerinin yüklenici şirketle aralarında akdedilen 11.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur. Tek taraflı irade beyanı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün olmadığından öncelikle yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi için ayrıca dava açılarak bu dava ile birleştirilmesi sağlanmalı, sözleşme mahkeme kararı ile feshedildiği takdirde feshin sonucuna göre yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölümle ilgili olarak açılan tapu iptâli ve tescil davası değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir....
