"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.02.2011 gününden başlayarak aylık net 20.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 13.500 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir....
Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir....
Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri yeterince değerlendirilmediği bu yönde yeterince re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır. Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir....
Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.)...
Mahkemece asıl davanın kabulüne,karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı- karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı- karşı davacı vekilinin karşı davaya ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davalı- karşı davacının asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Asıl dava kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Davacı yıllık 1710.76 TL olan kira parasının yıllık 1815,20 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiş, mahkemece yıllık kiranın 1815,20 TL TL olarak tespitine karar verilmiştir. Kira parasının tespiti davasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında açıklanan nitelikleri itibariyle tespit edilen kira parasının yıllık miktarı esas alınarak kesinlik sınırının belirlenmesi gerekmektedir....
Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 19.02.2013 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir....
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kira tespiti davalarında davanın tümden reddi halinde karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 9.madde hükmüne göre ödenen kira bedeli ile talep edilen kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin 3.kısmına göre hesaplanacak miktar vekalet ücreti olarak davalıya verilir. Mahkemece, davalı tarafından ödenmekte olan kira bedeli belirlenerek hüküm altına alınması istenen 12.283,50 TL'den çıkarılmak suretiyle yukarıda açıklandığı üzere bir yıllık tutarından tarife gereğince hesaplanacak vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken aylık kira bedeli üzerinden vekalet ücreti takdir edilmiş olması bozmayı gerektirmiştir....
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile iki ayrı işyeri için 01.01.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.535 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Bu şekilde kurulan hüküm hangi taşınmazların veya hangi bölümlerin kira parasının tespit edildiğini göstermekten uzak olduğu gibi davacıya sözlü kira ilişkisinin başlangıcını, son dönemde ödenen kira bedelinin ne kadar olduğu hususunun açıklattırılması ve ispat hakkı tanınması ve sonucuna göre davacı vekiline, hangi sözleşme gereğince kiralanan taşınmazın kira parasının hangi bedelden tespitini talep ettiği açıklattırılarak, buna göre ve infazda tereddüt oluşturmayacak şekilde, kiralanan işyerleri ve sözleşme de açıkça belirtilmek suretiyle hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde tek bir kira parasının tespitine karar verilmesi doğru değildir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir....
(HGK.04.05.2011 gün ve 19-171/279 K) Yukarıdaki açıklamalara göre, mahkemece belirtilen esaslar çerçevesinde 3.kez bilirkişi tetkikatının yapılması gerekirken re'sen bir ortalama almak suretiyle kira bedelinin tesbiti için hüküm ittihaz olunduğundan; bu değerlendirme HUMK'nun 275 ve 6100 sayılı HMK'nun 281-282.madde hükümlerine aykırı olup; 3.kez bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle kira parasının tesbiti gerekirken, ortalama kira parasının tesisine dair hüküm kurulması doğru görülmemiştir.Mahkemece, raporlar arasındaki açık çelişki nedeniyle hükme dayanak yapılamamış resen 04.12.2008 dönemi kira parası aylık 7.500,00 TL olarak belirlenmiştir....
Öte yandan bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası olarak tespit edilen miktara aynen hükmedilmiş olup hak ve nesafete göre kira parası tespit edilirken taşınmazın boş olmadığı ve davalının eski kiracı olduğu gözetilerek belirlenen kira parasından bir miktar indirim yapılması gerekir. Mahkemece net kira parasının tespitine karar verilmiş ise de, mecurun kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira parasının tespitinde bir unsur olarak dikkate alınamayacağından fon ve vergi stopajı, KDV düşülerek “net” kira parası tespit edilemez....
