, Kat Mülkiyeti Kanunu 30....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 08/05/2019 NUMARASI : 2019/483 ESAS - 2019/706 KARAR DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali) KARAR : DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının Alacaatlı mahallesi Alacaatlı cad. No: 1248 Çankaya adresinde bulunan Sinpaş GYO T3 T3 Blue Blokta bulunan 82 adet bağımsız bölümün maliki olduğunu, Sinpaş GYO T3 T3 tarafından 03/02/2019 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında blok temsilcisinin seçilmesine dair alınan kararın iptali gerektiğini, blok temsilcisi seçilmek için aranan çoğunluğun sağlanmadığını, çoğunluk sağlanmaksızın alınan kararın yok hükmünde olduğunu, belirterek, davanın kabulü ile blok temsilcisi seçimine dair alınan kararın iptaline karar verilmesi ve blok temsilcisinin almış olduğu kararların durdurulması ve dava tarihinden sonra karar almamaları yönünde ihtiyati tedbir taleplerinin değerlendirilmesini talep etmiştir....
Dava; kat malikleri genel kurulunun iptali, bu genel kurul toplantısıyla seçilen yönetim kurulu seçiminin iptali ile yeni yönetim kurulu seçilinceye kadar tedbiren siteye kayyım tayini edilmesi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı Kanunla değişik 33. maddesinde; kat malikleri kurulu kararları aleyhine, kurul toplantısına katılan aykırı oy kullanan her kat malikinin karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan her kat malikinin kararı öğrenme tarihinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabileceği; kat malikleri kurulu kararlarının yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl olması halinde süre koşulu aranmayacağı hükme bağlanmıştır....
Asliye Hukuk Mahkemesince, davaya konu taşınmazda 520 bağımsız bölüm, 67.200 arsa payı ve 319 malik bulunduğu, KMK'nın 31/son maddesi gereğince malik sayısı 319 olduğu vekalet alabilme sayısının da %5 hesabı ile 15 kişi olmasına rağmen anılan toplantıda vekillerin 24-25 maliki temsil ettikleri anlaşıldığından, genel kurul toplantısı her ne kadar davet usulü ve katılımıyla ilgili olarak KMK'ya bir aykırılık teşkil etmiyor ise de toplantıda alınan kararların şekil itibari ile iptali gerektiğinden davanın kabulü ile 22/06/2013 tarihli dava konusu olağanüstü genel kurul kararlarının iptaline karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyize konu dava; 728 ada 7 parsel üzerinde kurulu sitesinin 22.06.2013 tarihli kat malikleri kurulunda alınan kararının iptaline ilişkin olup 3. Kısım tek parsel üzerinde kurulu olduğundan taraflar arasındaki uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklanmaktadır....
Dava; kat malikleri kurul kararlarının iptali istemine ilişkindir. SONUÇ: Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu 334 ada 13 parselde kat mülkiyeti kurulu olduğu, anataşınmazda 14 bağımsız bölüm bulunduğu, 03.06.2014 tarihinde 6306 sayılı Kanuna göre "riskli yapıdır" şerhi konulduğu anlaşılmıştır. İptali talep edilen kat malikleri kurul toplantılarında mevcut binanın yıkılarak yeni bina yapılması, müteahhit olarak ... Yapı Turizm San. ve Tic. A.Ş. seçilmesine karar verildiği anlaşılmıştır. 6306 sayılı Kanunun 6.maddesinin 1.fıkrasına göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır....
Mahkemece; dava konusu genel kurul toplantısında kat mülkiyetinin sona erdirelerek ana binanın yıkılması ve sonrasında binanın yeniden yapılması, yapılacak projenin niteliği ve yüklenici firmanın belirlenmesi hususlarında kararların alındığı, bu kararların binanın önemli yönetim işleri kapsamında kaldığı, 634 sayılı yasanın 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile verebilecekleri kararlardan olduğu, davacıların bu kararlara katılmadığı, kararların kendilerine noter vasıtası ile bildirilmesi sonrasındaki 1 ay içerisinde iptal davasının açıldığı, kararların oy birliği ile alınmaması sebebiyle iptalinin gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, 06/05/2015 tarihli kat malikleri genel kurul kararının iptaline karar verilmiş, hüküm davalılardan ... Yapı Sanayi Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir....
Kat Malikleri Genel Kurulunun 30/08/2020 tarihli olağanüstü genel kurul kararının iptaline, ısı pay ölçer sistemine geçilmesi talebi bakımından karar verilmesine yer olmadığına, 30/08/2020 tarihli genel kurul toplantısından alınan karlardan 9 nolu maddenin iptal edilinceye kadar yapılan ödemelerin mahsubu talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması için anataşınmazın tapuda kat mülkiyeti olarak kaydedilmiş olması ya da KMK’nun 17/3. maddesi uyarınca kat irtifakının kurulmuş olması, anataşınmaz üzerindeki yapının tamamlanmış olması ve yapının 2/3’sinin fiilen kullanılmaya başlanması gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinin 3. fıkrası; "Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır." hükmünü...
Somut olayda yukarıda değerlendirildiği üzere davalı eski kat malikinin kooperatif üyesi olmadığı, davacı kooperatifin inşai faaliyetlerinin sona erdiği ve yapılan harcamaların Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde sitenin genel giderleri ve genel yönetim giderleri kapsamında gerçekleştirildiği anlaşılmıştır....
Mahkemece; 30/05/2016 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği şekilde olağanüstü toplantı için yasanın tüm kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu yönetim planının emredici çağrı ve usûl hükümlerine uyulduğunu gösterecek herhangi bir belgenin dosyanın içerisinde olmadığı için 25/05/2014 tarihli olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı ve alınan kararların usûl yönünden yok hükmünde olduğu, yönetim kurulunun yasanın emredici olarak öngördüğü sayı ve arsa payı bakımından yeterli çoğunluk olmadan atanmış olduğu gerekçesiyle yönetim kurulu seçimi kararının esas hükmünde yok olduğuna karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kat malikleri genel kurul kararının iptali istemine ilişkindir....
DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: Dava; genel kurul kararının iptali istemine ilişkindir. İstinaf incelemesi HMK 355. Madde gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen de kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmış olup; Dava 10.07.2016 tarihinde alınan genel kurul kararının 9. Maddesinin iptaline ilişkindir. Mahkemece belirtilen kararın ortak alanı kapsadığı ve yeterli sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmaksızın karar alındığı kabul edilerek davanın kabulüne, genel kurul kararının iptaline karar verilmiş bu karara karşı davalı tarafça istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. Davacı tarafça iptali istenen 10.07.2016 tarihli Genel Kurul'un 9. maddesi; "Ek'te tutanağı bulunan (Ek-1 ve Ek-2) nolu önergelerde sitemiz tapusunda bulunan ve aynı zamanda bir nevi işgal edilen kısımların sitenin kullanımına terk edilmesi hususu genel kurul tarafından oylanarak kabul edilmiştir." hükümüdür....
