Mahkememizin birleşen 2020/453 Esas sayılı dosyasında; davacı tarafından asıl dava dosyası olan 2020/146 Esas sayılı dosyada dava dilekçesinde; yüklenici şirket hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalının edimlerini yerine getirmediğinden sözleşmenin geriye etkili feshiyle davacının taşınmazının ipotek ve hacizlerden arındırılarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi talep edilmiştir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan tapu iptâl tescil talebine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı davasında kendisine ait olan taşınmazda inşaat yapımı için dava dışı müteahhit ... ile aralarında 14.12.1999 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye bağlı olarak tapudaki arsa payının bir kısmını müteahhite devrettiğini, müteahhitin inşaaata başladıktan sonra aldığı hisselerden satış yaptığını, ancak inşaatın sözleşmeye aykırı yapıldığını, ... 3....
- KARAR - Davacı vekili; taraflar arasında 2007 yılında "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşmenin imzalanmasından ve tapu devrinden itibaren beş yıllık süre geçmesine rağmen taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetine başlanılmadığını, akabinde taşınmazın ... tarafından davalılardan ...'ye satıldığını ileri sürerek, dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tapuya kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılardan... vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmaz devri kararlaştırıldığında bunun geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğu aksinin iyi niyetli sayılamayacağı, taraflar arasında bu şekilde bir resmi sözleşmenin olmadığını sözleşmedeki üçüncü kişiye devredilemez hükmünün TMK 1009 maddesi gereğince tapuya şerh edilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalılar ... ve... İnş. Orm. Ürün. Hayv. San. Tic. A.Ş. davaya cevap vermemiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, arsa sahibi olan müvekkili ile davalılar arasında 25.05.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, imalatın %57'sinin davalı yükleniciye %43'ünün ise arsa sahibi olan müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, yükleniciye tek başına bu sözleşmeyi tapuya şerh verme hak ve yetkisinin verildiğini, şerhin tapuda icra edildiğini, inşaat ruhsatı alındıktan sonra kat irtifakı kurulup sadece yükleniciye ait bağımsız bölümler üzerine şerh verilmesi gerekirken tüm bağımsız bölümler üzerine şerhin geçirildiğini, davalı tarafa şerhin kaldırılması yönünden ihtarname keşide edilmesine rağmen sonuç alınamadığını ileri sürerek, sözleşmeye konu kat irtifakına geçmiş dairelerin her birinin %57'si üzerine konan şerhin davalılar hissesine düşen kısım üzerinden devamına ve müvekkiline ait daireler üzerindeki şerhin ise kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Noterliği'nin 08/04/2014 tarih ve 7319 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediğini, doğumuyla birlikte hüküm ve sonuçlarını yürüten sözleşme, sicile tescil edilmekle, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme özeliğini kazandığını, davacı taraf dava dilekçesinde her ne kadar diğer davalı Selko Madencilik San. ve Tic. Ltd....
Mahallesi 573 adad 211 parselde bulunan 7 nolu bağımsız bölümün üzerine kurum tarafından konulan haczin kaldırılması talebiyle dava açıldığı, mahkemece davanın kabulüne karar verildiği, davacı lehine vekalet ücretine hükmedildiği, davacı ile arsa sahipleri ... ve ... arasında 28.08.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı ancak tapuya bu yönde şerh verilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece verilen karar yerinde ise de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilmediğinden davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi isabetli değildir. Davacı Kurum dava tarihinden önce tapuda şerh olmadığından dolayı bu durumu bilemeyeceğinden aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir....
Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi taşınmaz hukukunun temeli olan "Tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda davacı/arsa sahibi ... ile davalı/yüklenici ... arasında 10.12.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı ve yüklenici inşaatı %1-2 seviyesinde bırakarak kaçtığı için sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir....
Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 12.12.1995 tarih ve 37576 numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmeyi tadil eden aynı noterlikçe düzenleme şeklinde yapılan 28.05.1996 tarihli ve 13435 yevmiye numaralı sözleşmenin ... İli ... İlçesinde kain 10 pafta 45 ada ve 8 numaralı parsel olarak tapuya kayıtlı taşınmazın tapu kaydındaki şerhinin terkini istemine ilişkindir. Mahkemece, inşaat şerhinin konulmasından itibaren beş yıldan fazla sürenin geçmiş olması ve sözleşmenin yapılmasından itibaren (11) yıl geçmiş olmasına karşın, inşaat çalışmasının mevcut olmaması ve davacı tarafından sözleşmenin feshedilmiş bulunması sebepleri gerekçe gösterilerek, davanın kabulüne karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir....
Öte yandan 17.12.2002 tarihinde kurulan kat irtifakında 6 nolu bağımsız bölümün tapusunun davacıların murisi adına oluşturulması gerekirken, dava dışı kooperatif adına oluşturulması da sözleşme hükümlerine aykırı olduğundan yolsuz tescil niteliğindedir. Davacılarca, yüklenici kooperatif hakkında açılan tapu iptali ve tescil davasında davanın kabulüne dair verilen 17.04.2008 tarih 2007/267 esas- 2008/190 karar sayılı karar, sonuçlarını kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici kooperatife tapu devrinin yapıldığı tarihten, yani tapuya haciz şerhi konulmasından önceki bir tarihten itibaren doğurmaktadır....
Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "Tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda, davacı-arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ......... arasında 15.10.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşme konusu olan 4478 ada, 6 parsel yüklenici şirkete tapuda devir işlemleri yapıldıktan sonra yüklenici şirket kat irtifakı kurmak suretiyle davalı üçüncü kişilere kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri satmıştır. Sözleşme tapuya tescil edilmediği gibi davalıların kötü niyetli oldukları davacı tarafından ispat edilememiştir. Davalı üçüncü kişiler davanın tüm aşamalarında arsa payı karşılığı sözleşmesinden haberdar olmadıklarını, iyi niyetli olduklarını beyan etmişlerdir....
