Şti. firması ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, diğer davalı şirketin sözleşme gereği edimini yerine getirmediğinden bahisle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin birkaç emsal karar sunularak iş bu davanın ikame edildiğini, fakat mahkemece malum olduğu ve Yargıtay içtihatlarında da görüleceği üzere davacının bahsetmiş olduğu iddia ve hukuki yorumlar inşaat halinde bulunan bir taşınmazdan bağımsız bölüm/kat irtifakı tapusu alan kişiler için geçerli olduğunu, söz konusu görüşün altında yatan sebebin ise inşaat halinde bir yeri satın alan kişinin inşaatın bitmemesi halinde arsa sahiplerinin tapu iptal tescil davası ile burayı her zaman geçmişe dönük olarak geri alabileceği riskini göze alarak devir aldığının karine olarak kabul edilmesinden kaynaklandığını, buna göre henüz inşaat halinde ve tamamlanmamış yerden pay devralan 3. kişinin söz konusu inşaatın bitmeme riskini göze alarak yükleniciden pay devraldığını, dolayısıyla inşaat bitmez ise burada üçüncü...
İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. arasında 02.09.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 07.10.2013 tarihinde davalı yüklenici tarafından tapu kütüğüne şerh ettirildiğini,müvekkilinin ise sözleşme konusu taşınmazı 23.12.2013 tarihinde satın aldığını, söz konusu taşınmaza komşu parsellerin tecavüzünün olduğunu ve sözleşmenin ifasının baştan itibaren imkansız olduğunu, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, tapuya konulan şerhin terkinini, davanın kabulünü talep etmiştir. Birleşen davada davalı .... İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. vekili davacının tapudaki şerhi bilerek taşınmazı satın aldığını, işbu davada davacının sözleşmenin feshini talep edemeyeceğini, imkanzılık olarak ileri sürülen hususların giderilebilir nitelikte olduğunu, davanın reddini savunmuştur....
Yargılamanın tüm aşamalarında davalı iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek 6 nolu bağımsız bölümü satın aldığını beyan etmiştir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuyu yüklenici şirkete devretmiş, yüklenici şirket bu taşınmazı ..... ve.....atmış, bu şahıslarda taşınmazı 11.09.2012 tarihinde davalıya satmıştır. Yukarıda da açıkladığımız gibi, üçüncü kişinin (somut olayda dördüncü kişi)iyi niyeti asıldır. Yani davalının TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır....
Yargılamanın tüm aşamalarında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve kararı temyiz eden davalılar iyi niyetli olduklarını, tapuya güvenerek bağımsız bölümü satın aldıklarını beyan etmişlerdir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuları yüklenici şirkete devretmiş, yüklenici şirket kat irtifakı kurduktan sonra davalılara bağımsız bölümleri satmıştır. Yukarıda da açıkladığımız gibi, üçüncü kişilerin iyi niyeti asıldır. Yani kararı temyiz eden ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalıların TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iyi niyetli oldukları karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “Afaki” iddialar dışında davalıların kötü niyetli olduklarına dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve kararı temyiz eden davalıların mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir....
- K A R A R - Davacılar vekili, 09.....2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacıların ... ilçesi 401 ada ... parsel, 400 ada ... parsel ve 750 ada ... parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerini davalı yükleniciye satmayı vaat ettiklerini, bunun karşılığında davalının aynı yer 751 ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde ... katlı ve ... adedi davacılara ait olacak şekilde ... daireden oluşacak bir bina yapmayı kabul ettiğini, inşaatın bitiş tarihinin 31.06.2013 günü olarak belirlendiğini, davalı şirketin söz konusu sözleşmeyi tapuya şerh ettirdiğini, şerhin bitiş tarihinin ........2020 olarak yazıldığını ve şerhin hükümsüz kaldığını ileri sürerek, ... İlçesi, 751 ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ...,...,...,...,...,... ve ... numaralı bağımsız bölümler üzerindeki şerhin kaldırılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıp, bu sözleşme saikıyla (sözleşmeyi tapuya şerh ve sözleşmenin tatbiki yerine, sözleşmeyi sır gibi saklayarak) zikredilen arsaların mülkiyetini bu şirkete devrettiklerini, bu şirketin sözleşmede yüklenici olduğu halde tapuda malik olduğu ve sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, bu şekilde sözleşme ile tapu kaydı arasındaki bağın koptuğu ve tapu kaydına göre sözleşme de yüklenici müteahhit firma (nispi hak sahibi) tapuda mülkiyet hakkı sahibi olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici müteahhit olsa da bu firma tapu kayıtlarına göre ve gerçekte de arsanın maliki olduğunu, müteahhit firmanın tapuda takyidatsız mülkünü sattığnı, davalıların tapudaki aleni mülkiyet kaydına itimat ederek arsa paylı bağımsız bölümü, malikinden mülkiyet hakkı olarak satın aldıklarını, bu şekilde devredilen bağımsız bölümleri alacağın temliki şeklinde mütaala etmenin mümkün olmayıp, bunun, mülkiyetin devri olduğu, bu veçhile sözleşmenin verdiği nispi hakka...
Noterliğinin 10.09.2009 tarihli ve 28471 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre Mersin ili, Mezitli ilçesi, Kuyunözü Mevki, 432 ada, 5 parsel üzerinde kayıtlı arsanın sahibi olan müvekkillerine 18 adet daire kalmdığını diğer dairelerde müteahhit olan davalı T10 kaldığını, müteahhit olan davalının sözleşmeye göre dairelerin yapımını bitirip müvekkillerine teslim ettiğini kendisine kalan daireleri de 3.kişilere sattığını ve bu şekilde de sözleşme ifa olduğunu ancak sözleşmenin 11. maddesinde taraflara KKİS'i şerh yetkisi verildiğini ve davalı müteahhit sözleşmeyi tapuya şerh ettirdiğini, davalı müteahhitin daireleri bitirdikçe arsa sahibi müvekkillerinden dairelerini almış ve 3.kişilere satmıştır....
Dosyamız arasına örneği sunulan Ankara ....Noterliğinin 19/08/2010 tarih ve 9710 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile kat karşılığı taşeronluk sözleşmesinin incelenmesinde; dava konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı binanın üzerinde inşa edildiği ... parsel sayılı ana gayrimenkul yönünden dava dışı arsa sahipleri ile dosyamız davalısı olan... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 10.2 maddesinde taraflar arasında daire paylaşımının düzenlendiği, buna göre davalı yüklenici kooperatife dava dışı arsa sahiplerine isabet ve aidiyeti açıkça bağımsız bölüm numaraları belirtilerek öngörülen daireler dışındaki dairelerin verileceğinin belirtildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra imzalanan kat karşılığı taşeronluk sözleşmesinde ise; davalı yüklenici şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatın anahtar teslimi ve iskan ruhsatı alınarak yapım işini dava dışı taşeron şirket konumundaki ......
Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda davacı/arsa sahipleri ile davalı ... arasında 25.4.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme geriye etkili feshedildiği sabittir. Usulüne uygun temyiz talebi olan ... taşınmazı yükleniciden iyiniyetli olarak satın almıştır. Yargılamanın tüm aşamalarında davalı ..., iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek bağımsız bölümü satın aldığını beyan etmiştir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuyu yükleniciye devretmiş, yüklenicide taşınmazı davalı ...... satmıştır. Yukarıda da açıkladığımız gibi, üçüncü kişinin iyi niyeti asıldır....
HUKUK DAİRESİ Dava; yüklenicinin alacağını temlik alan davacının davalı taşınmaz maliki ile yüklenici arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesi istemine ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 6. Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yargıtay 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine 29/09/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi....
