Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 09/04/2019 Tarih, 2017/776 Esas ve 2019/390 Karar sayılı kararı aleyhine davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulduğundan dosyanın yapılan incelemesi sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalılar ile 10.09.2014 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmeye istinaden daire satış sözleşmesi imzaladığını, yapılan sözleşmeye göre taşınmazın mal sahibinin tapuda dava dışı Ahmet Nalbant olmasına rağmen gerçekte taşınmazın sahibinin müvekkili olduğunu, bu hususun imza altına alınan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de belirtildiğini, Kahramanmaraş İli Oniki Şubat İlçesi Pınarbaşı Mah. 6066 Ada 2 Parseldeki taşınmazın tapusunun 08.09.2014 tarihinde davalılara devir ve teslim edildiğini, davalıların da söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müvekkiline hali hazırda bulunan İrem Kent T3 6. katta bulunan 4+1 daireyi hemen vermeyi ayrıca söz konusu kat karşılığına konu 6066 ada 2 parselde ki...
YANIT : Davalı-karşı davacı avukatı tarafından verilen 14.07.2014 tarihli yanıt dilekçesinde özetle; müvekkil Gizem İnşaat Yatırım Organizasyon ve Fotoğraf malzemeleri Limited Şirketi ile arasında akdedilen adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve iş bu sözleşmeden kaynaklı müspet ve menfi zararların tazminini talep ettiğini, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bazı özellikler taşıyan bir karma sözleşme olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterlerce düzenlenme biçiminde yapılmadıkça gerçerli kabul edilmediğini, hukuken geçerli bulunmayan iş bu sözleşmenin feshi talep edilemeyeceğini, geçersiz sözleşmmeye dayanan taleplerin reddi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir....
yapılması gerekmeksizin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı feshinin mümkün olmadığı göz önünde bulundurularak ihtiyati tedbir taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı olarak feshinin mümkün bulunmadığını, müvekkilince davalının tek taraflı feshinin kabul edilmediğini, sözleşmenin ortak bir irade ile feshinin söz konusu olmadığı sabit olup feshin ancak mahkeme kararı ile mümkün olabileceği, bu durumda taraflar arasında akdedilen sözleşmenin halen geçerliliğini koruduğunun açık ve net olduğunu, davalı kooperatifin geçersiz bir şekilde sözleşmeyi feshederek sözleşme konusu işe ilişkin başka şirketlerle anlaşma yapmasının kuvvetle muhtemel olduğundan muaraza giderilene kadar tedbir mahiyetinde ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak davalı kooperatifin maliki olduğu, belirtilen taşınmazlar üzerine işbu aynen ifa davasının açıldığının şerh edilmesine karar verilmemesi halinde müvekkili şirketin hakkını elde etmesinin...
Dosyanın inşaat tekniği, kat irtifakı ve paylaşım konusunda uzman bir bilirkişinin de içinde olduğu bir bilirkişi heyetine tevdinin sağlanarak öncelikle taraflar arasında noterde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranının belirlenmesi, bu paylaşım oranı da dikkate alınarak adi yazılı şekilde yapılan sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranının noterlikçe düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre bulunan paylaşım oranınından fazla olup olmadığının ortaya konulması, adi yazılı sözleşmede kararlaştırılan paylaşma oranının kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen orandan fazla olması durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen paylaşım oranı dikkate alınması, noterlikçe düzenlenen sözleşmeye göre belirlenen paylaşım oranı adi yazılı sözleşmede kararlaştırılan orandan fazla olması durumunda davacı talebini 16/10/2014 tarihli tadil sözleşmesine dayandığına göre bu sözleşmedeki paylaşım oranının dikkate alınması, kat artışı nedeniyle davacı ve dava...
Mahkemece, daire satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeni ile geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Davalı yüklenici ... ile davalı arsa sahibi ... arasında 03.12.2010 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış olup, uyuşmazlık; davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkını (daireyi) adi yazılı sözleşme ile davacıya temlik etmesine rağmen dairenin 3. kişiye satılmış olması nedeniyle, dairenin rayiç bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir. Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2008 tarih ve 1 sayılı kararı ile kabul edilen İş Bölümü Kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin temyiz inceleme görevi; "Kararı veren mahkemenin sıfatına, nitelendirmesine ve sözleşme ilişkisi bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, geçersiz sözleşmeden kaynaklanan (sebepsiz zenginleşmeden) (TBK m. 77 ila 82) davalar sonucu verilen hüküm ve kararlar" olarak düzenlenmiştir. Davanın açıklanan bu niteliği ve Yargıtay İş Bölümü Kararına göre, temyiz inceleme görevi Yüksek Yargıtay 13. Hukuk Dairesinindir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacının iş bedeli olan arsa payına hak kazanabilmesi için, davalılar ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediği, eksik ve hatalı işler nedeniyle zamanında teslimin yapılamadığı, dava açıldıktan sonra inşaatın %88,17 fiziki olarak tamamlandığı, davacı yüklenicinin geç de olsa edimini yerine getirdiği, sözleşme uyarınca davaya konu bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescil şartlarının oluştuğu, davaya konu taşınmazın satış tarihlerinde tapuda gösterilen satış değerleri ile yapılan bilirkişi incelemesi sonucu belirlenen değerleri arasında aşırı fark olduğu, aradaki farkın başka bir şekilde ödendiği konusunda geçerli bir delil de mevcut olmadığı, satış sözleşmelerinin aynı kişiler arasında ve kısa aralıklarla gerçekleşmiş bulunması da gözetildiğinde gerçekte satış amacının bulunmadığı, davacı yönünden bu satışların BK 19. maddesi uyarınca geçersiz...
Kural olarak eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak (sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü icra eder. Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında (eda davası) tartışılır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26.maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır....
'in hissesi ile alakalı beyanda bulunduğunu, bu sözleşmenin müvekkili ile alakası olmadığını, tamamen diğer taraflar arasındaki bir ilişkiyi düzenleyen adi yazılı geçersiz nitelikli bir sözleşme olduğunu, belirtilen nedenlerle davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Davalı ... vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde noterden yapılması gerekirken yılların müteahhidinin sözleşmeyi adi yazılı şekilde yaptığını, bu yüzden yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacı yanın davasını kabul etmediklerini, ancak Amasya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/495 sayılı dosyada ... adına isabet edecek hisse için yatırılan şufa bedelini ve masraflarını faizi ile birlikte ödemeye hazır olduklarını belirterek açılan davanın reddi gerektiğini savunmuştur....
Noterliği'nin 31 Aralık 2012 tarih, 29611 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak feshine, tazminat haklarının saklı tutulmasına, davalıların müdahalesinin önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar, görev itirazında bulunarak görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu savunmuşlardır....
