ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2019/72 ESAS - 2020/263 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Taraflar arasındaki Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalıların murisi Ünsal Şanal'ın 01/10/2016 tarihinde adi yazılı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, bu sözleşmeye göre Değirmendere mahallesi 3829 parsel sayılı taşınmazda yapılacak inşaat sonucu 1, 2 ve 3 numaralı dairelerin müvekkiline devredileceğini, 4 numaralı dairenin ise muriste kalacağını, murisin müvekkiline Gölcük 3....
Taraflar arasındai ek protokolde kararlaştırılan cezai şart, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükmü ağırlaştırıcı nitelikte olduğundan geçersiz ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan teslim süresi olan 14.08.2014 tarihinden B Blok için iskânın alındığı 01.12.2014 tarihine kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen gecikme bedeline hükmedilmesi gerekirken davanın reddi hatalı olmuş ve bozmayı gerektirmiştir....
İstinaf talebinde bulunan davacı vekili dilekçesinde özetle; mahkemenin sözleşmenin geçersiz olduğunu ve bu nedenle hiçbir hak doğurmayacağını gerekçe göstererek davanın reddi yönündeki hükmünü tesis ettiğini, Yargıtay içtihatlarına göre ise geçersiz olan bir sözleşmenin dahi karşılıklı yükümlülükler bulundurduğunu, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre bunların istenebileceğini beyan ederek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshiyle tapu iptal tescil istemine ilişkindir....
Noterliğince doğrudan yapılan 17.06.2004 günlü ve 18.06.2004 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin konusu 27933 Ada 7 Parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmazın paydaşlarından olan Çankaya Belediyesi Başkanlığı ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamıştır. Türk Medeni Kanununun 692. maddesi hükmü gereğince, paylı malın olağan şekilde kullanımının gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve buna yönelik sözleşme yapılması “olağanüstü tasarruflardan” olduğundan bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Somut olayda ise, az yukarıda açıklandığı üzere, paydaşlardan Çankaya Belediye Başkanlığı’nca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığı gibi diğer paydaşların yapmış olduğu sözleşmelere de onay vermemiştir. Bu sebeplerle, uyuşmazlık konusu arsa payı karşılığı sözleşmeler tarafları bağlayıcı değildir....
Noterliği'nin ....08.1998 tarihli ... yevmiye nolu daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... .... Noterliğinin ....09.1996 tarihli ... yevmiye nolu daire karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davada davalılar vekili, davanın reddini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma, deliller ve tüm dosya kapsamına göre; kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılan ... ili ... ilçesi ... Mah. .... Mevkii 631 ada ... parsel sayılı taşınmazda bu dosya ve birleşen dosya davacısı ile davalı ve birleşen dosya davalısı dışında başka hissedarlarında bulunduğu, TMK'nun 692 maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması hususunda tüm arsa sahiplerinin birlikte hareket etmesinin zorunlu olduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulü ile Kayseri .... Noterliğinin ....08.1998 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat vaadi ve satış sözleşmesi ile ... .......
Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Ayrıca, TMK'nın 692. maddesi gereği sözleşmenin tüm paydaşların katılımı ile yapılması zorunludur. Somut olayda, adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmede, taşınmazın davalılar dışındaki paydaşlarının imzasının bulunmadığı, sözleşmenin ifa edilmediği ve herhangi bir tapu devrinin de yapılmadığı, bu haliyle sözleşmenin geçersiz olduğu uyuşmazlık dışıdır....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği yönünden; Taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde resmi şekle tabi olduğu, her ne kadar sözleşme bu hali ile geçerli şekil koşullarını taşımasa da tarafların edimlerini yerine getirmeye başladıkları, davacıların arsa paylarını tapuda devrettikleri ve davalının inşaat yapımına başladığı, tanık beyanları ile tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak üzere anlaştıklarını teyit ettikleri ve tarafların edimlerini yerine getirmeye başladıktan sonra sözleşmenin bu aşamada geçersiz sayılmasının hukuk genel ilkelerine iyiniyet kuralına aykırılık teşkil ettiğinden geçerli olduğunun kabulü gerekmiştir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaatın tamamlanma oranının %52.21 olduğu tespit edilmiştir....
Noterliğinin 19.12.2013 tarih 60600 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİNE, fazlaya ilişkin taleplerin REDDİNE, 3- Karşı davanın ve birleşen 2....
Taraflar arasında taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, arsa üzerinde inşaata başlanmadığı hususunda çekişme yoktur....
Dosya kapsamı itibariyle dava konusu edilen tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dosya arasında bulunmadığından dava konusu 1446 ada 9 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadıkları, hangi sözleşmelerin kimler tarafından imzalandığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan tüm tüm kat maliklerinin asıl ve birleşen davada davacı olup olmadıkları hususları anlaşılamamaktadır. Kat malikleri-hissedarların tamamı ile sözleşme imzalanmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin iptali değil sözleşmenin geçersizliği söz konusu olacaktır. Geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir....
