İLK DERECE MAHKEMESİ İKİNCİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 2014/232 Esas, 20181/229 Karar ve 21.06.2018 tarihli kararı ile, davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davacıların tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulü ile ... Parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan 25/100 hissenin ve davalı ... adına olan 25/100 hissenin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına 1/2'şer payla tapuya kayıt ve tesciline, davacıların tazminat istemlerinin reddine karar verilmiştir. VI. İKİNCİ BOZMA KARARI A. Bozma Kararı 1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalılar yüklenici ve üçüncü kişiler vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2.Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 2018/5448 Esas, 2019/2154 Karar ve 08.05.2019 tarihli kararı ile özetle; davalı ...'...

Mahkemece, tescil istemli asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulü ile yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine dair verilen karar davacı ve karşı davalı yüklenici tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki 18.05.2000 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davalı arsa sahiplerine ait 2023 ada, 10 parsel üzerine 2 bodrum, 1 zemin ve 3 normal kat ile çekme kattan oluşan inşaat yapılarak arsa sahiplerine 5 daire 1 dükkan verilecek, kalan bağımsız bölümler ise davacı yükleniciye ait olacaktır. Yüklenici inşaata ruhsatsız olarak başlamış Gaziosmanpaşa Belediyesi tarafından 20.12.2000 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlenerek kabası bitmiş haldeki inşaat durdurulmuş, Belediye Encümenince 3194 Sayılı Kanun’un 32 ve 42. maddeleri uyarınca yıkım ve para cezası tahakkuk ettirilmiştir. Binanın yapı ruhsatının ve projelerinin bulunmadığı anlaşılmaktadır....

Kararı davalılar ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir. 1)Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve kat irtifakının kaldırılarak arsa olarak davacı adına tescil istemlerine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....

Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre fesih tarihi itibari ile inşaat seviyesinin tespiti gerektiği, 28.07.2008 tarihli belge ve 17.06.2014 tarihli celsedeki yüklenici beyanına göre yüklenicinin 28.07.2008 tarihinden itibaren inşaatın yapımına katkıda bulunmadığı, sadece 2. kat karkas betonu atılmış vaziyette inşaatı bıraktığı, hakettiği bölüm sayısının 5 olduğu, fesihname içeriğindne bu bağımsız bölümlerin yapılan imalat karşılığı yükleniciye verilen bağımsız bölümlerden olmadığı, davalı ...'in taşınmazın satış bedelini ödediğini ispatlayamadığı, satışın gerçek bir satış olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.01.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali, tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 27.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03.03.2009 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, İcra ve İflas Kanununun 94. maddesi uyarınca verilen yetkiye dayanılarak açılmış tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, 19.09.2005 tarihli celsesinde talebini ıslah ile alacak davasına dönüştürmüştür. Davalı arsa sahipleri, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedildiğini, açılan davanın reddini savunmuştur....

Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı yüklenici ... Mühendislik Dış Tic. İnşaat Tic. Ltd....

e devredildiğini, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini belirterek, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye satış yetkisi verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Yuva Mah. 63477 ada 19 parselde bulunan zemin kat 8,9,10,11,12 no.lu ve birinci kat 13,14,15,16 17 no.lu bağımsız bölümlerin davalılar adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkili davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1-Davalı ......

-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalılar arasında ....02.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalıların sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmediğini sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve tapu iptalini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında tapu iptali ve tescil istemini atiye terk etmiştir. Davalı ..., inşaat süresindeki gecikmede kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalı, davaya cevap vermemiştir....

Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalı, bu doğrultuda mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, binanın sözleşmeye ve projeye uygun inşa edilip edilmediği ve inşaatın seviyesi belirlenmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere ya da satılmışsa yüklenicinin tescil istemeyip bedelini istemesi halinde bedeline hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur....

Bozucu yenilik doğuran hak niteliğinde olan fesih isteminden tekrar vazgeçerek ilk seçimlik hakkı kullanamaz. Önce fesih istense idi bundan dönülmesi ve sözleşmenin ayakta tutulmasına dayalı taleplerde bulunması mümkün olmayacak idi. Bu durumda mahkemece, davacının ıslah dilekçesi ile davasını dönüştürdüğü tapu iptali ve tescil isteminin içinde bulunduğu kabul edilmesi gereken, fesih talebi konusunda uyuşmazlığın esası incelenip, geriye etkili fesih koşullarının bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi, bu talebin kabul edilmemesi halinde ıslah dilekçesinde yer alan terditli taleplerden diğeri ile ilgili inceleme yapılması gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. ...-Bozma nedenine göre, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir....