-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleriyle davalılar arasında arsa payı karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin teslimden çok sonra inşaata başladığını, daireleri sözleşmede belirtilen sürede teslim etmediğini, sözleşmeye aykırı olarak yapılan ayıp ve eksik işler nedeniyle müvekkillerinin zarara uğradığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile müvekkillerinin her biri için 15.000,00 TL olmak üzere toplam 30.000,00 TL eksik ve ayıplı işler bedeli ile her bir müvekkili için ayrı ayrı 5.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL rayiç kira bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesi 03.07.2019 tarih ve 2018/267 Esas 2019/416 Karar sayılı kararında özetle; mahkemece dava konusu inşaat üzerinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporuna göre PVC doğrama ile ilgili eksik ve kusurlu işler, üst kat tavan boyası, çelik kapı nefaset, bahçe peyzaj işlerinin ayıplı ve eksik olduğu, inşaatın fiziki seviyesinin % 95 oranında olduğu, 14.750,00 TL eksik ve ayıplı iş tespitinin yapıldığı, ayrıca davacının 60.150,00 TL gecikme tazminatı talep edebileceği, 6.479,17 TL oturma ruhsatı bedeli takdir edilmesi gerektiği anlaşılmakla davanın kabulüne, 14.750,00 TL eksik ve kusurlu işler bedeli, 6.479,17 TL oturma ruhsat bedeli, 60.150,00 TL gecikme tazminatı bedeli olmak üzere toplam 81.379,17 TL'nin 34.000,00 TL'sine temerrüt tarihi olan 03.05.2018 tarihinden, 47.379,17 TL'sine ise dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair karar verilmiştir....
Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1) Asıl dava da davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı eksik ve ayıplı iş bedeli nedeni ile tazminat istemine ilişkindir. Yüklenicinin, iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda; iş sahibi, açık ayıplarda dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 359, gizli ayıplarda ise 362. maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde, aynı Kanun'un 360. maddesinde tanınan hakları kullanabilir. Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir. Ayıplı eser, sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Somut olayda davacının payı oranında eksik işe hükmedilmiştir. Fakat bir kısım eksik işleri davacının kendisinin yaptırdığı dosyadan anlaşılmaktadır....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki birleşen davanın davacıları vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak taleplerine ilişkin olup, mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen karar davacılar tarafından temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi ... tarafından açılan davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatı istenmiş, diğer arsa sahipleri tarafından açılan birleşen davada da kira, eksik ve kusurlu işler bedeli talep edilmiştir....
Noterliği'nin 07.06.2012 tarih ve 13974 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince inşaat ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde iskan ruhsatının alınması gerektiğini, teslim süresinin 21.03.2015 tarihinde sona erdiğini, ayrıca teslim edilmesi gerken 23 nolu bağımsız bölümde ve binanın ortak alanlarında yapılan imalâtın eksik ve ayıplı olduğunu beyanla 6.000,00 TL kira kaybı bedeli ile 4.000,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsilini talep etmiş, ıslah yolu ile kira kaybına ilişkin talebini 14.432,00 TL’ye yükseltmiştir. Davada eksik ve kusurlu işler bedeli talep edilmiş olup, davacı arsa sahibi ortak alanlarda arsa payı oranında talepte bulunabilecektir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R - Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, davada bodrum kat 1 numaralı bağımsız bölüm için ecrimisil bedeli talep edilmiş, mahkemece kabule dair verilen karar, davalılar vekilince temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenenen 11.05.1993 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı ve içeriği çekişme konusu değildir. Davacı, yüklenici; davalılar ise arsa sahibi mirasçılarıdır....
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: 7. Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemi ile gecikme tazminatı istemlerine ilişkin olup; karşı dava eksik işler bedeli ile gecikme tazminatının yükleniciden tahsiline ilişkindir. 8. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına göre edimi ifa ederse kendisine düşecek taşınmazlara hak kazanabilecektir. Davalı taraf karşı davasında inşaatta eksik ve ayıpların bulunduğunu iddia ederek eksik ayıplı işler bedeli ile kira tazminatı alacağı talebinde bulunmuştur. Eser sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. 6098 sayılı TBK’nın 97. maddesi gereğince akdin ifasını talep eden kimse kendi borcunu yerine getirmedikçe veya yerine getirmeyi karşı tarafa teklif etmedikçe alacağını talep edemez....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak talebine ilişkin olup, arsa sahibi tarafından açılan asıl davada yapılan binadaki eksik ve kusurlu işler bedeline karşılık 16.460,50 TL'nin davalıdan tahsili istenmiş, yüklenici tarafından açılan birleşen davada ise sözleşme dışı fazla imalâtlar için şimdilik 4.000,00 TL'nin tahsili istenmiş, mahkemece asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir....
YANIT: Davalı tarafından istinaf dilekçesine karşı herhangi bir yanıt sunulmadığı UYAP ve dosya kapsamından anlaşılmıştır. DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında, HMK'nın 355.maddesi uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda; Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedelinin davalı yükleniciden tahsiline ilişkin tazminat davasıdır. "...bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir..." (Yargıtay 23....
maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemeyeceği, arsa sahiplerinin ve temlik alan üçüncü kişilerin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden yüklenicinin tescile hak kazanamayacağı gerekçesiyle davalılardan ...’nun dairesinde sözleşmeden kaynaklı eksik veya ayıplı imalatın bulunup bulunmadığının araştırılarak, eksik imalatın bulunması halinde birlikte ifa kuralı gereğince karar verilmesi ya da eksik imalat bedelinin depo edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulduğu anlaşılmıştır.23....
