Borçlar Kanunu’nun 359 ve 363. maddeleri ayıplı işler hakkında uygulanır. Eksik işler bu maddelerin kapsamında değildir. Ayıplı iş; vasıf noksanlığını ifade ettiği halde, noksan iş kavramı yapılmayan işleri ifade eder. İşin yapılmamış olması nedeniyle de niteliğinin sözleşmeye uygun olup olmadığı sözkonusu olmaz. Davacıların talepleri arasında; ayıplı işlerle birlikte eksik işlerin de bulunduğu anlaşılmaktadır....

DELİLLER : -Taraflar arasında imzalanan "Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" -Bilirkişi heyeti asıl ve ek raporları DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 355 v.d.m. gereğince taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı imalat bedeli ile kira kaybı tazminatı istemine ilişkindir. Davacı vekili duruşmada dava dilekçesini aynen tekrar ile istemi gibi karar verilmesini talep etmiştir....

Dava; gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanununun 35. maddesi "Yöneticinin görevleri"nden olarak; 1. fıkrasının "b" bendinde, "Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması"nı ve "h" bendinde "Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınmasını" düzenlemiş olmakla; kat maliklerince 09.12.2015 tarihli toplantıda alınan kararlarla, yapımını üstlendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesini teminen yüklenici hakkında dava açılması için yöneticiye yetki verildikten sonra, ilgili davayı avukatla takip için 2017/2161 - 2018/6955 de yetki ve izin verildiği toplantı tutanağının incelenmesinden açıkça anlaşılmakla; bu aşamada ana taşınmazda kat mülkiyetine geçildiği, yönetim planına uygun olarak yönetici de tayin edildiği dikkate alınarak...

Katın çatı piyesli dubleks daire olacağı kararlaştırılmış olduğu halde davacı adına inşa edilen dairenin tek kat olduğunu, daireyi sözleşmeyle belirlenen kalite ve vasıflara aykırı olarak çok düşük nitelikli malzeme ve işçilikle yaptığını, taşınmazı hukuken teslim yükümlülüğünü de halen yerine getirmediğini, bu nedenlerle davanın kabulü ile, eksik ve kusurlu ayıplı işler ile giderim ve yapım bedellerinin tespiti ile mevcut tek kat dairenin sözleşme gereğince ve dubleks daire olarak tamamlanması, sözleşmeye aykırılıklar ve eksik işler bedeli olarak 10.000,00 TL ve sözleşmeye diğer aykırılıklar ile kusurlu ayıplı işler giderim bedeli olarak ise 5.000,00 TL olmak üzere şimdilik 15.000,00 TL' nin temerrüt tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine, ve bu ödeme doğrultusunda inşaatın müteahhit namına sözleşmeye uygun hale getirilmesi için TBK 113....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup gecikme tazminatı ve eksik işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece sözleşme feshedilmediği gibi ihtirazi kayıt konulmaksızın dairelerin teslim alınmış olması nedeniyle cezai şart talebi sözkonusu olmayacağından davanın, ... ve ... yönünden feragat, diğer davalılar açısından esastan reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmelerinden oluşan iki tarafa borç yükleyen iki taraflı karma bir sözleşmedir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı, yüklenici davalı ile akdedilen 29.08.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine 30.11.2008 tarihinde teslim edilmesi gereken üç dairenin, 30.07.2009 tarihinde eksik ve ayıplı olarak teslim ettiğini ileri sürerek, kira kaybı 10.800,00 TL ve eksik ve ayıplı işler bedeli 6.097,85 TL olmak üzere toplam 16.897,85 TL'nin faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davanın reddini istemiştir....

Yevmiye numarasına kayıtla “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşmede müvekkili kooperatif arsa sahibi, davalı şirket yüklenici sıfatıyla imzaladığını, sözleşmenin konusu “…parsel" üzerinde yapılacak inşaatın yüklenici tarafından bu sözleşme şartları ve tasdikli projelerine ve işbu sözleşme eklerine uygun biçimde yapılıp kat mülkiyeti tapuları alınarak iş sahibine teslimi olduğunu, teslim tarihinin 01.04.2016 tarihi olmasına rağmen iskan ruhsatı alınarak arsa sahibi müvekkil kooperatife teslim edilmediğini, eserde pek çok eksik ve ayıplı imalat olduğu gibi, iskan ruhsatı da alınmadığını belirtip eksik ve ayıplı işler bedelinin davalının temerrüde düştüğü 28.07.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsiline karar verilmesini, davalının tapu iptali tescil talebi ile .......

Kat 7 nolu dairenin verildiğini, davacının eksik ve ayıplı yapmış olduğu işler nedeniyle, yapılan ödeme dışında başka alacağının bulunmadığını iddia ederek davanın reddini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince taşınmaz başında inşaat mühendisi gayrimenkul değerlendirme uzmanı marifetiyle keşif yapılmış, keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda, 2. Kat 7 nolu dairenin dava(18/04/2016) ve satış (07/07/2015) tarihleri itibariyle değeri tespit edilmiştir....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart, eksik ayıplı işler bedeli ve emsal kira bedelinin tahsili istemlerine, birleşen dava tapu iptâli ve tescil ile cezai şartın tahsili taleplerine ilişkin olup, mahkemece asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Asıl davada davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir....

Arsa sahiplerinin ve temlik alan üçüncü kişilerin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden yüklenici tescile hak kazanamaz. Bu durumda mahkemece, davalılardan ...’nun dairesinde sözleşmeden kaynaklı eksik veya ayıplı imalatın bulunup bulunmadığının araştırılarak, eksik imalatın bulunması halinde birlikte ifa kuralı gereği karar verilmesi ya da eksik imalat bedelinin depo edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır....