Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, yüklendiği işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp teslim etmek, arsa sahiplerinin edimi de sözleşmedeki paylaşıma göre yükleniciye düşen bağımsız bölümleri devretmektir. Bu anlamda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmelerinin bir türü olup, iki tarafa borç yükleyen ivazlı sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler karma nitelikli sözleşmelerdendir ve akit yapma özgürlüğü çerçevesinde düzenlenirler. Bu sözleşmelere de niteliğine aykırı düşmedikçe Türk Borçlar Kanunu'nun 29, 237, 243, 740, 486 ve Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 716.maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandıktan sonra akdin ifası için taraflara yüklenen borç ve haklar bulunmaktadır. Bu anlamda arsa sahibinin borçları; yapı ruhsatı alma ve yapı denetim sözleşmesi borcu, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcu ve arsa veya bağımsız bölüm tapu kaydının devir borcu olarak sıralanabilir....
- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak ve vekaletnamede sayılan hususlarda yetkili olmak üzere 15.05.2012 tarihli vekaletname ile paydaşlardan ...'ı vekil tayin ettiğini, veraset ilamına göre 1/6 pay sahibi olmasına rağmen diğer mirasçılar ve yüklenicinin kat karşılığı yapılacak inşaat üzerinde paylaşılan dairelerinden kot altında bulunan ve piyasa değeri diğer dairelere kıyasla çok daha az maddi bir değerde olan bodrum katı kendisine ve diğer mirasçılardan ...'...
Davalı,husumetin kendilerine düşmediğini, ... ile davacı arasında 30.10.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davacının 1.12.2003 tarihli ibranameyi verdiğini, ...’ten vekaleten yapılan satımın yasal olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, arsanın satış tarihindeki değerinin çok düşük olduğuna, vekaletnamenin arsanın tevhit ve ifrazı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için verildiğine dayanılarak davanın kabulüne ,5.12.2001 tarihli sözleşmenin iptaline karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenmiş olan 12.12.1994 tarihli noter tanzimli vekaletname gereği davacının dava dışı ...’na 89 ada 7 parselin tevhit ve ifrazı ile doğacak yeni parseller de dahil olmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya, taşınmaz mal satım vaadi sözleşmesinde bulunmaya vs yetkili kılınmıştır....
Davalı,husumetin kendilerine düşmediğini, ... ile davacı arasında 30.10.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davacının 1.12.2003 tarihli ibranameyi verdiğini, ...’ten vekaleten yapılan satımın yasal olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, arsanın satış tarihindeki değerinin çok düşük olduğuna, vekaletnamenin arsanın tevhit ve ifrazı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için verildiğine dayanılarak davanın kabulüne ,5.12.2001 tarihli sözleşmenin iptaline karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenmiş olan 12.12.1994 tarihli noter tanzimli vekaletname gereği davacının dava dışı ...’na 89 ada 4 parselin tevhit ve ifrazı ile doğacak yeni parseller de dahil olmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya, taşınmaz mal satım vaadi sözleşmesinde bulunmaya vs yetkili kılınmıştır....
Bozma ilamı sonrası birleşen davada, davacı arsa sahipleri davalı yüklenici ile aralarında imzalanmış olan 30.11.1995 Tarih 813 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması nedeniyle geriye etkili olarak feshini talep etmiştir....
Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2000/288 Değişik İş sayılı dosyasında 25.09.2000 tarihi itibariyle binadaki inşaat seviyesinin % 65 seviyesinde olduğu ve eksik kalan kısmın altı ayda tamamlanabileceğinin tepit edildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhitle karşılıklı olarak.... Noterliği, 16.03.2001 tarih 12406 yevmiye nolu işlemle feshedildiğini, müteahhitin inşaatın tamamlanma seviyesine göre beş adet bağımsız bölüm hak ettiğini, bu hakkınıda kullanarak üçüncü kişilere devrettiğini, davacıya satılan bağımsız bölüm açısından müteahhitin herhangi bir hakkının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 02.12.1997 tarih ve 46613 yevmiye numaralı ve “Kat Karşılığı Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi”’nin feshine; 10.000,00 YTL cezai şart ve 5.000,00 YTL kâr kaybı alacaklarının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 02.12.1997 tarih ve 46613 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine; 3.437,71 YTL cezai şart ile 8.635,05 YTL kâr mahrumiyeti alacaklarının dava tarihinden itibaren değişen oranlar uygulanarak yürütülecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. Kadıköy ... Noterliğince doğrudan düzenlenen 02.12.1997 tarih ve 46613 yevmiye numaralı “Kat Karşılığı Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup; karşılıklı hakları ve borçları içeren tam iki yanlı sözleşmelerdendir....
dükkanı 1994 yılında natamam vaziyette davacıya teslim ettiğini, satış parasını aldığını, davalı arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine devretmesi gereken tapuları devretmediğini, bu nedenle davacıya karşı edimini ifa edemediğini, davalı arsa sahibin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tapuyu kendisine ya da halefi olan davacıya devretmesi gerektiğini beyan etmiştir.Mahkemece, 50.000,00 TL'nin yargılama sırasında ölen davalı arsa sahibinin mirasçılarından alınarak davacıya verilmesine, diğer davalı yüklenici hakkındaki davanın husumetten reddine karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahibinin mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümü ondan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile alan davacının; ifanın imkansız hale gelmesi nedeniyle yüklenici ve arsa sahibine karşı açtığı alacak davasıdır....
Gerçekten, 29.09.1993 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9.maddesinde aynen “… 7 numaralı bağımsız bölüm verilecek olan ..., bu bağımsız bölümü diğer hak sahipleri ..., ... ve ...’e vereceğini taahhüt eder” hükmü vardır. Öte yandan, 7 ve 14 numaralı bağımsız bölümlerin anılan sözleşmeyle arsa sahiplerinden ...’a bırakılacağı hususu tartışmalı olmadığı gibi, tüm dosya kapsamıyla da sabittir. Bu genel açıklamalardan sonra öncelikle belirtilmesi gereken husus, 29.09.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa olanağı olup olmadığıdır. Çünkü, imar uygulamasıyla 75 ada 21 sayılı parsel olan başlangıçtaki 75 ada 8 ve 79 ada 3, 4 ile 6 sayılı parsellerde dava dışı ... de paydaştır. Ancak, paydaş olan bu malik 29.09.1993 tarihli sözleşmeye iştirak etmemiştir....
Noterliğinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Üsküdar ... Noterliğinin 15.01.2001 Tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, 15.01.2001 tarihli ek sözleşmeden 6 yıl 3 ay sonra projeye aykırı ruhsatın iptal edildiğini, kaçak çekme kat dahil ... blokun tamamını, davalı ...'den, davacı ... İnş. Oto. Taş. San. Tic. Ltd. Şti. ... ve ...'...
