Taraflar arasında tarihsiz “Düzenleme biçiminde arsa karşılığı kat yapım sözleşmesidir” başlıklı sözleşme imzalanmış olup sözleşmeye konu taşınmazda malik olan ..., ...ve ... sözleşmede taraf olduğu halde dava,..., ... ve ... tarafından açılmıştır. Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi talebinin dinlenebilmesi için, TMK'nın 692. maddesi uyarınca, tüm paydaşların zorunlu dava arkadaşı olarak davada taraf olarak yer almaları gerekmektedir. Bu itibarla, hissedarları ... ve ... davada yer alması gerekirken mahkemece, taraf teşkili sağlanmaksızın işin esasına girilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır....
Bu açıklamalar ışığında somut olayda, dava konusu bağımsız bölümlerin yüklenici müteahhitten alındığı sabit olmakla birlikte, sözleşmenin davalı tarafça ifa edilmemesi ve taşınmazların üçüncü kişilere satılması nedeniyle davacı tarafça ödenen bedelin iadesinde, geçerli mi, yoksa geçersiz sözleşme hükümlerine göre mi iade yapılacağı konusunda yapılan değerlendirmede, yerel mahkemece öncelikle, davalı müteahhidin dava dışı arsa sahibi ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bağımsız bölümleri davacıya alacağın temliki hükümlerine göre satıp satmadığı hususu önem arz etmekte olup, bu nedenle yerel mahkemece öncelikle, tapu sicil müdürlüğüne, belediyeye müzekkereler yazılarak dava konusu taşınmazla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığının ve varsa onaylı örneğinin istenmesi ve ayrıca davacı vekiline bu konuda verilmiş usulüne uygun süre bulunmadığından, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı yer, noter tarih ve numarasını bildirmek...
İnş. şirketi ile dava dışı arsa sahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenici şirketin ....ili ... ilçesi ...Mah. ...ada...parsel üzerine bina inşa etmeyi taahhüt ettiğini, bu sözleşmeye göre sözleşme tarihinden 6 ay sonra ruhsatın alınarak inşaata başlanacağının kararlaştırıldığını, aradan 14 ay geçmiş olmasına karşın inşaat alanında hiçbir faaliyet olmadığını ve 23.08.2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı yüklenici şirkete kalan 26 nolu bağımsız bölümü 06.04.2013 tarihli sözleşme ile 235.000,00 TL bedel karşılığı satın aldığını, sözleşme kapsamında 120.000,00 TL ödediğini, bakiye 115.000,00 TL tutar için 36 adet senet düzenlendiğini, davalı yüklenicinin bu senetleri diğer davalı ... şirketine ciro ettiğini, 9 adet senet bedelini davalı ... şirketine ödediğini, senetlerin nama yazılı olarak düzenlenmemesi nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürerek; kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmekle...
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddelerinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türüdür. Eser sözleşmeleri taraflara karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen bir iş görme aktidir. Yüklenici yapımını üstlendiği eseri teknik ve sanatsal kurallara ve amaca uygun olarak imâl edip iş sahibine teslim etmekle, iş sahibi de teslim aldığı eserin bedelini ödemekle mükelleftirler. Eser sözleşmelerinin bir nev’ini teşkil eden kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine, imar durumuna, fen ve teknik ilkelere uygun olarak yapıp arsa malikine eksiksiz teslim etmekle, arsa maliki de teslim aldığı eserin bedeli olarak tapuda pay devrini yapmakla yükümlüdürler. Somut olayda, ... İli, ... İlçesi, ... Köyü ......
yapıldığını belirtmiş iken, bölge adliye mahkemesinin inanç sözleşmesini kat karşılığı inşaat sözleşmesini tadil eden ek sözleşme olarak yorumladığını ve şekil itibarı ile geçersiz olduğundan taleplerini reddettiğini, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SEBEP : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede alacak istemine ilişkindir. Bilindiği gibi; eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri TMK'nın 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca resmi şekilde düzenlenmeleri zorunludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımından hak ve borç doğurmayacak, taraflar ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceklerdir (15. HD. 2018/1876 E. 2018/4927 K. sayılı kararı). Bu sebeplerle taraflar arasında kurulmuş resmi şekilde bir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunmadığından yargılama bu hususta devam etmeyecektir. Davalının iddiaları tamamen sözlü olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiş olduğu üzerinedir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca yada yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın davacı ve sözleşmeyi imzalayan arsa malikleri dışında başka paydaşlarının da bulunduğu, (Karatay Belediyesi) davalı yüklenici tarafından taşınmazın tüm paydaşları ile sözleşme imzalandığı ya da sözleşmeye onay verdikleri hususunun savunulmadığı anlaşılmış olup, bu sebeple sözleşme geçersiz hale gelmiştir....
Şirketi ile davalı arsa sahipleri ..., ... ve ... arasında resmî geçerlilik koşullarına uygun biçimde noterde düzenlenen 17.02.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan paylaşıma göre yüklenicinin bina yapımını üstlendiği 116 ada 23 No.lu parselde bulunan üçüncü kat 17 No.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirkete isabet eden yerlerden olduğu görülmektedir. 28. Davalı şirket kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendisine verilecek olan 17 No.lu bağımsız bölümü davacı ile 10.10.2016 tarihinde imzaladığı "Gayrımenkul Satış Sözleşmesi" uyarınca toplam 83.500,00 TL bedel karşılığında davacıya satıp, 17.02.2017 tarihine kadar tamamlayarak teslim etmeyi üstlenmiştir. Böylece yüklenici şirketin dava konusu bağımsız bölümün kendisine devredilmesi konusunda 17.02.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsî hakkını üçüncü kişi ...'...
Öte yandan, taraflar arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin konusu, satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerinde yapılan binada bağımsız bölüm niteliğindeki bir kısım dükkanlardır. Davaya konu 105 ada 74 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti de kurulmamıştır....
