"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi - K A R A R - Davacılar vekili; davalı yükleniciler ... ve ... ile davacı arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, davalılar tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerin %60’ının yükleniciye, %40’ının arsa sahiplerine ait olacağının kararlaştırıldığını, yükleniciler tarafından fazladan yapılan inşaat sebebiyle taraflar arasında imzalanan ek protokol ile de davacı arsa sahiplerine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin belirlenmesine rağmen davalılar tarafından teslim edilmediğini belirterek, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek protokol gereği davacı arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümlerin davacılara ait olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalılardan ...; davacı arsa sahiplerinin devir yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmediğini, davanın haksız olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.Dâhili davalılar; dava konusu arsa paylarını, tapu kaydına güvenen...
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiğinin, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda davacı vekili, müteahhit olan müvekkili ile davalıların murisi ... arasında 20/03/2007 tarihinde ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiğinin, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
tahkikat aşamasına geçilmeden, delilleri toplanmadan ön inceleme duruşmasında davanın usulden reddine karar verdiğini, binanın yıkılıp taşınmazın arsaya dönüştüğünü, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi için tüm maliklerin sözleşmenin tarafı olması gerektiğini, 6306 sayılı Yasa kapsamında 2/3 çoğunluğun da sağlanmadığını, ortak karar protokolünün usulüne uygun olmadığını, geçersiz olan sözleşmeye sonradan katılım içeren sözleşmelerin de geçersiz olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir....
Davalı vekili birleşen dosyadaki cevap dilekçesinde özetle; davanın her açıdan hukuki ve maddi dayanaktan yoksun olduğunu, zaman aşımı itirazında bulunduklarını, davacılar tarafından kötü niyetli ve haksız kazanç sağlamak amacıyla bu davanın açıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki usullerinin yasada ayrıntılı şekilde yazılı olduğunu, bu sözleşmenin ise hukuken geçersiz olduğunu, hukuken geçersiz olan söz konusu sözleşmelerde de davacıların tamamının imzasının olmadığını, söz konusu hukuken geçersiz sözleşmelerin bir kısım davacılar tarafından imzalandığını fakat davacıların büyük çoğunluğunun sözleşmelerde imzalarının olmadığını, dava konusu parselde 42 kişinin mirasçı olduğunu, ancak davayı 18 kişinin açtığını, müvekkili firmanın 2010 yılında inşaat ruhsatını aldığını, müvekkili firmanın projede tadilatlar yaparak inşaata devam ettiğini, dava konusu yerin sarp kayalık ve inşaat için çok maliyetli bir yer olduğunu, bu nedenle söz konusu yeri inşaata hazır hale getirip...
Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle dava konusu taşınmazda malik bulunan ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı kanıtlanamadığından taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olup, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunulamayacağının anlaşılmasına göre yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden davalı yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, aşağıda yazılı bakiye 81,60 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacılardan alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 22.05.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde; Müvekkillerinin vekalet vermiş olduğu Ahmet Hakan Daşdemir ile davacı arasında yapıldığı iddia edilen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, zira Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunlu şekil şartı olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olmasına rağmen davacı tarafın dava konusu taşınmaz üzerinde faydalı masraf yapmadığını, bilakis davacının yaptığını iddia ettiği işlerin, dava konusu taşınmaza değer katmak yerine değer kaybına uğramasına sebebiyet verdiğini çünkü haricen öğrendiklerine göre davacı tarafın herhangi bir plan ve projeye dayanmadan, ilgili kurum ve kuruluşlara müracaat etmeden, ruhsat almadan, taşınmaz üzerine başka bir yerden toprak, taş, inşaat artıkları vs. döktüğünü, taşınmaz üzerinde bulunan bir çok ağacı kestiğini, taşınmazın doğal yapısını bozduğunu, taşınmazı kullanılamaz hale getirdiğini, bu...
