Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
Noterliğinin 11/08/2010 tarih, 18541 Yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile 8866 Ada, 6 Parsel üzerinde bulunan 70/1046 arsa paylı (6) numaralı bağımsız bölümü satmayı vaat ettiği, gayrimenkul satış vaadinin tapu kayıtlarına işlenmediği, satış bedelinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine düşük olarak yazıldığı, katılan ...'ın 10.500,00.-TL parayı elden nakit olarak verdiği, kalan kısmı çekeceği banka kredisi ile ödemesi konusunda anlaştıkları, sanığın katılan ...'dan nakit olarak aldığı para karşılığında 23.000,00....
DAVA KONUSU : Alacak (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın davalı tarafından istinaf edilmesi sebebiyle, dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile gayrimenkul maliki Enis Kurtoğlu'nun gayrimenkul satımı konusunda anlaştıklarını, gayrimenkul malikinin temsilcisi olduğunu söyleyen davalı ile 10/03/2015 tarihli "Cayma Akçesi Alım Belgesi" imzalandığını, en geç 25/03/2015 tarihine kadar tapuda devir konusunda anlaşıldığını, anlaşmaya göre davacının 30.000 USD'yi 17/03/2015 tarihinde davalıya nakden teslim ettiğini, ancak satışın gerçekleşmediğini, davalının kendisine verilen 30.000 doları da iade etmediğini, davaya konu imzalı belgenin gayrimenkul satış vadi sözleşmesi niteliğinde olduğunu, işbu sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin iadesi gerektiğini...
Takip dayanağı ... 43.Noterliğinin 14.06.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat ... sözleşmesi incelendiğinde, davalı şirket ile dava dışı ... ... A.Ş. Arasında bir adet ofis satışının, ödeme şartlarının ve gecikme cezasının düzenlendiği görülmüştür. ....İcra Müdürlüğünün 2018/... Esas sayılı dosyası incelendiğinde; ... 17.Noterliğinin 27.12.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile 16.06.2016 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanak gösterilerek davacı tarafından davalı aleyhine toplam 30.000 USD gecikme cezasının tahsili için ilamsız icra takibi yapıldığı davalının itirazı ile takibin durduğu görülmüştür. Taraflar arasındaki ihtilaf davacının husumet ehliyeti, alacağın varlığı ve miktarı noktalarında toplanmaktadır. Davacı tarafından icra takip dosyasının dayanağı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gösterilmiştir. Yine dava dilekçesinde delil olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gösterilmiştir....
Noterliği 18.02.1998 tarih 1744 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile 174, 442 (yeni 112 ada 47 parsel), 1867 (yeni 116 ada 103 parsel), 343 (yeni 117 ada 44 parsel) ve 344 (yeni 117 ada 43 parsel) parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerinin tamamını müvekkillerinden ...'a; bir kısım davalılar murisi ...'in 27.10.1997 tarih ve 13986 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 343 (yeni 117 ada 44 parsel) parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin tamamını müvekkillerinden ...'a; bir kısım davalılar murisi ...'in 11.11.1997 tarih ve yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 343 (yeni 117 ada 44 parsel) ve 344 (yeni 117 ada 43 parsel) parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerinin tamamını müvekkillerinden ...'...
Noterliğinin 21.12.2000 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi incelenmekle, satış vaadinde bulunanın davalı ..., satış vaadini kabul edenin ise dava dışı ... olduğu, davacı vekili tarafından dava dilekçesi ile her ne kadar ...'ın davacı adına işlem yaptığı iddia edilmiş olsa dahi satış vaadi sözleşmesinin vekaleten yapılmadığı, ayrıca sözleşmede taşınmazın ada ve parsel numarasının yazılı olmadığı, sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın tapusuz olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda; dava konusu satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı anlaşıldığından, sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır. İfa olanağı bulunmayan ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca geçersiz sayılan bir sözleşmeye dayanılarak tescil hükmü kurulması mümkün olmayıp, vaat alacaklısı sözleşmeye dayalı olarak ödediği bedelin iadesini isteyebilir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 01/06/2021 NUMARASI : 2018/287 ESAS - 2021/294 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı müvekkilinin 14/04/2009 tarihinde Kırklareli 2.Noterliğince düzenlenen ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' ile satıcı T6'den bir taşınmaz/apartman dairesi satın aldığını, müvekkilinin satın almış olduğu dairede 2014 yılından beri (5 yıldır) fiilen oturmakta olduğunu, bundan yaklaşık 1 ay önce eve gelen icra memurları ve kıymet takdiri görevlileri neticesinde müvekkili satın aldığı evin kooperatif borcu nedeni ile haczedildiğini ve evin satışının yapılacağını öğrendiğini ve şok geçirdiğini, müvekkilinin noterde yapmış olan sözleşmelere, noter huzurunda yapılmış kura çekimine güvenerek ve iyi niyetle iş bu işlemi yaptığını, müvekkili tarafından evin bedelinin satıcıya tamamen ödenip ve evin zilyetliğinin...
Mahallesinde kain tapunun 511 ada, 52 parsel numarasında kayıtlı taşınmazda bulunan A Blok, 1 Nolu apart otelin 1/2 hissesi muhasebecisinin eşi ...' a ait olmak üzere tapudan satın aldığını, akabinde 27.9.2004 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ...' ın hissesini de satın aldığını, 19.10.2004 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın %70 hissesini davalıya 50.000TL bedel ile satmayı vaad ettiğini, murisin bu işlemi çocuklarını miras haklarından yoksun bırakmak ve terekeden mal kaçırmak gayesi ile gerçekteki bağış iradesini gizlemek amacıyla herhangi bir bedel almaksızın yaptığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmakta makul bir nedeninin bulunmadığını ileri sürerek, 19.10.2004 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile iptaline, bunun mümkün olmaması halinde kendilerinin miras payları oranında tenkisine karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, davanın reddini dilemiştir....
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklinde düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartı 6502 s.TKHK.nun 41.m.sinde;" (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....
"İçtihat Metni" Davacı ... ile davalılar 1-... 2-... arasındaki davadan dolayı sliye Hukuk Hakimliğince verilen 02.01.2013 gün ve 2012/43-2013/3 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasında eser sözleşmesi ilişkisi bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki ilişki gayrimenkul satış vaadi ilişkisi olup, mahkemece de bu şekilde nitelendirilmiştir. Davada tahsil olunan satış bedelinin teminatı olarak verilen senetten dolayı borçlu bulunmadığının tespiti ile bu senede dayanılarak yapılan icra takibi sonucu ödenmek zorunda kalınan bedelin istirdadı istenmektedir. Temel ilişki gayrimenkul satım vaadi olduğundan temyiz itirazlarını inceleme görevi Yargıtay Yüksek 13. Hukuk Dairesi'ne aittir....
