Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de satış vaadi borçlusunun tapulu taşınmazın maliki olması gerekmez. Taşınmazın tapuda bir üçüncü kişi adına kayıtlı olması sözleşmenin geçerliliğine etkili değildir. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borç doğuran akit olduğundan borç altına girenin malik olması koşulunu aramaya gerek yoktur. (YHGK 10.02.1960 t. 6- 188 K) Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vadedilene devretmekle yükümlüdür....
Somut olayda Bafra noterliğinin 10.10.1977 tarih 13450 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi dosyamıza sunulmuştur. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Dosyanın yapılan incelenmesinde taşınmazın ifa olanağının bulunduğu, taşınmazın her zaman tam mülkiyet halinde bulunduğu ve bu nedenle ifa engeli bulunmadığı anlaşılmıştır. Davalı vekili; davacı tarafın dava dilekçesinde belirtmiş olduğu taleplerinin zaman aşımına uğradığını belirtmiştir.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125.maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar....
sözleşmesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden önce tanzim edilmiştir.) temelden satış durumunda dahi 300.000,00 TL değerinde olacak taşınmazı 90.000,00 TL bedelli noterde yapılan satış vaadi sözleşmesini imzalamak zorunda kaldığını, diğer davalı T6'nin borçlarını ödemek için 2 adet tapu verdiğini, bunun haricinde son borcu olan 60.000,00 TL çekin de ödenmesi ile borç ilişkisi kalmadığını beyanı üzerine, borcun teminatı olan taşınmaz hakkındaki satış vaadi sözleşmesini kaldırmak için noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptalini gerçekleştirdiklerini, müvekkili ile davacı arasında borcun teminatı olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde her ne kadar taşınmazın 90.000,00 TL bedelle satılacağı yazılmışsa da; müvekkilinin bu sözleşmeyi oğlunun borcuna teminat olması saikiyle akdediği için, gösterilen bedelin müvekkiline ödenmemiş ve zaten ödenmeyecek olan bir bedel olduğunu, müvekkiline karşı yöneltilen tüm iddiaların gerçek dışı ve hukuki dayanaktan yoksun olmakla, taraflarınca...
DELİLLER: Tapu kaydı ve tapu kütüğü fotokopileri, plan örneği (çap) imar işlem dosyası, düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri, keşif, bilirkişi kurulu raporları, ve ek rapor, delil listeleri, sunulan ve toplanan deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Davacı vekili asıl ve birleştirilen davada, davalı ...’in 20.04.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu 859 ada, 29 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı bodrum kat, 1 numaralı bağımsız bölümü müvekkiline satmayı vaat ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin 04.07.2006 tarihinde dava konusu taşınmazın tapu kaydına şerh edildiğini, müvekkilinin davalı ... aleyhine açtığı satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası sonucunda taşınmazın davacı adına tescil edildiğini, kararın 13.09.2011 tarihinde kesinleştiğini belirterek dava konusu taşınmaz üzerine satış vaadi şerhinden sonra konulan takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiş, 29.06.2016 tarihinde davalı ... A.Ş. yönünden davadan feragat ettiklerini beyan etmiştir. Bir kısım davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....
Noterliğinin 24/08/2012 tarih ve 27051 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ...'e sattığını; ancak, ihtiyati tedbir kararı nedeniyle tapuda devir işlemi yapılamadığını, satış tarihinin de dava tarihinden önce olduğunu belirterek; davanın zamanaşımı, husumet ve esastan reddini savunmuştur. Davalı ..., taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberinin olmadığını, zamanaşımı ve esas yönünden davanın reddi gerektiğini beyan etmiştir. Mahkemece; dava konusu taşınmazdaki satış vaadine konu ..., ... ve ...'a ait 7/40'ar paylar üzerine satış vaadi sözleşmesi şerhi konulmamış olup, bu taşınmazların 3. kişi konumundaki diğer davalılara devredildiği, davalı yeni maliklerin kötü niyetlerinin usulüne uygun şekilde ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....
DELİLLER : Tapu kaydı, Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Nüfus kayıt örneği, Keşif, Bilirkişi raporu, Tanık beyanları, Delil listesi sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz arsa niteliği ile davalılar murisi Hüseyin Pekin ve dava dışı diğer hissedarlar adına paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı olup taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmemiştir....
DELİLLER : Tapu kaydı, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi, Tanık beyanları, Keşif, Bilirkişi raporları, ek rapor, Ataşehir Belediye Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğünün 30/04/2015 tarihli cevabi yazısı, Delil listeleri, sunulan ve toplanan deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Dava, düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Dava, taraflar arasında akdedilen düzenleme şeklinde hasılat paylaşımına dayalı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan inşaat teminat ipoteğinin fekkine ilişkindir. Uyuşmazlık hasılat paylaşımı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Fekki istenen inşaat teminat ipoteği taraflar arasında akdedilen düzenleme şeklinde hasılat paylaşımına dayalı gayrimenkul satış vaad sözleşmesine istinaden tesis edilmiştir. Dairemizin görev alanı HSK'nın 01/09/2021 tarihinden itibaren uygulanacak kararında belirtilen işlerle sınırlıdır. 01/09/2021 tarihli İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri ve Ceza Daireleri arasındaki iş bölümü kararı gereğince "Kararı veren mahkemenin ve tarafların sıfatına bakılmaksızın adi ortaklıktan kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar. " İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin görev alanındadır....
Mahkemece, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 10.07.1991 tarihli olması, davanın ise 21.11.2012 de açılmış olması nedeniyle aradan 21 yıl 4 ay 11 gün geçtiğinden zamanaşımı nedeni ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaadedilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez....
