San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı-karşı davacı ... arasındaki davadan dolayı Bodrum 3. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 20.04.2016 gün ve 2011/472 E.-2016/272 K. sayılı hükmü bozan Dairemizin 21.02.2019 gün ve 2018/5730 E.-2019/726 K. sayılı ilamı aleyhinde taraf vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve karşı dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl dava tapu iptâli ve tescil, cezaî şart ve kira tazminatının tahsili, karşı dava eksik ve ayıplı işlerin giderim bedeli, gecikme tazminatı ve cezaî şart alacaklarının tahsili istemlerine ilişkindir....

Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 27.11.2014 gün ve 2012/440-2014/607 sayılı hükmü bozan 23. Hukuk Dairesi'nin 25.10.2018 gün ve 2016/384-2018/4929 sayılı ilamı aleyhinde davacılar ..., ..., ... ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile geç teslim nedeniyle gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece ıslahla artırılan miktar da dikkate alınarak davacılar ..., ..., ..., ... ve ...'nin davalarının kısmen kabulüne, ..., ..., ...'un taleplerinin husumet yokluğu nedeniyle reddine, ..., ...,... adına açılan davanın açılmamış sayılmasına davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...'...

Bilirkişi raporunda yapılan keşif sonucunda binanın %95, 41 fiziksel seviyesinde tamamlanmış olduğu ve iskan ruhsatının alınmamış olduğu bu doğrultuda davalı yüklenicinin davacı arsa sahiplerine iskan ruhsatı alınıncaya kadar kira tazminatı ödemekle yükümlü olduğu, binadaki eksik ve ayıplı işlerin davacı arsa sahiplerinin kendilerine ait daireler ile ortak alanlardaki arsa payları oranında talebe hak kazandıkları miktarlar gözetilerek belirlendiği buna göre davacılardan T3'in eksik ve kusurlu işler sebebi ile talep edebileceği alacağın 7.833,56TL olduğu, kira tazminatının 15.849,00TL olduğu, davacı Hikmet'in eksik ve kusurlu işler için talep edebileceği alacağın 3.916,78TL kira tazminatı için 7.924,50TL olduğu, davacı Osman'ın eksik ve ayıplı işler sebebi ile talep edebileceği alacağın 3.916,78TL kira tazminatının ise 7.924,50TL olduğu, davacılardan Kazım'ın talep edebileceği eksik ve kusurlu işler bedelinin 3.916,78TL, kira tazminatının ise 7.924,50TL olduğu, davacılardan İbrahim'in eksik...

Arsa sahiplerinin ve temlik alan üçüncü kişilerin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden yüklenici tescile hak kazanamaz. Bu durumda mahkemece, davalılardan ...’nun dairesinde sözleşmeden kaynaklı eksik veya ayıplı imalatın bulunup bulunmadığının araştırılarak, eksik imalatın bulunması halinde birlikte ifa kuralı gereği karar verilmesi ya da eksik imalat bedelinin depo edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır....

Eksik iş ve imalât, sözleşme ve eklerine göre yüklenici tarafından yapılması üstlenilip de yapılmayan iş ve imalâtlardır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümleri daha sonradan 3. kişilere satmış olsa dahi mevcut hali ile ve eksiklikleri sebebiyle daha düşük bir bedelle satmış olacağından arsa sahibinin eksik işlerin giderim bedelini yükleniciden istemesi mümkündür. 3. kişilerin ancak arsa sahibi ile dava açmaları veya temlik sözleşmesi sunması halinde talep hakkı vardır (Yargıtay 15. H.D.’nin 15.02.2005 gün ve 2004/4852 Esas, 2005/1252 Karar sayılı ilamı). İstenecek bedel de arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin giderim bedeli ile ortak alandaki eksikliklerin giderim bedelinden arsa sahibine ait bağımsız bölümlere isabet eden arsa payı oranındaki karşılığı olacaktır (Yargıtay 15. H.D.’nin 27.06.2013 gün ve 2012/4508 Esas, 2013/4243 Karar sayılı ilamı)....

Arasında 22/05/2012 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, yüklenici bu sözleşme ile arsa sahiplerine sözleşme ekinde yer alan krokiye ve teknik şartnameye uygun olarak binanın yapımını ve teslimi yüklendiğini, ancak yüklenicinin binayı taraflar arasında imzalanan sözleşmeye yapı ruhsatına ve mimari projeye aykırı olarak yaptığını ve teslim ettiğini, yüklenicinin binayı ve tapuları teslim etmeisnden kısa bir süre sonra binadaki ayıplı hizmet ve eksik ifaları yükleniciye şifahi olarak defalarca bildirdiğini ve tamamlanmasını talep ettiğini, ancak yüklenici tarafından hiçbir şekilde olumlu cevap verilmediğini, bunun üzerine Samsun 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/27 D....

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun .... ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre asıl davada davacı yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmemesi ve ipoteğin teminat ipoteği olması nedeniyle ipoteğin fekki talebinin reddine, Birleşen davada davacı arsa sahibine verilen bağımsız bölümün inşaat m²'si bakımından sözleşmede belirtilen oranı karşılamadığı, arsa sahibinin 146,67 m² eksik yer aldığı, eksik yer bedelinin 293.340 TL olduğu, ayıplı ve eksik işler bedelinin ise 22.000 TL olduğu, anlaşılmakla birleşen davanın kabulü ile 293.340 TL eksik inşaat farkı bedeli ve 22.000,00TL eksik ayıplı işler bedelinin 11.11.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir. .../... S.2. Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "...Davacının davaya konu taşınmazı dava dışı Fahri Erdemir'den aldığı ve taşınmazdaki eksik ve ayıplı işlerin bedelinin davalı müteahhitten talep ettiği anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümleri daha sonradan üçüncü kişilere satmış olsa dahi mevcut hali ile ve eksiklikleri sebebiyle daha düşük bir bedelle satmış olacağından arsa sahibinin eksik işlerin giderim bedelini yükleniciden istemesi mümkündür. Üçüncü kişilerin ancak arsa sahibi ile dava açmaları veya temlik sözleşmesi sunması halinde talep hakkı vardır (Yargıtay 15. H.D.’nin 15.02.2005 gün ve 2004/4852 Esas, 2005/1252 Karar sayılı ilamı) Belirtilen yargıtay ilamından da anlaşılacağı üzere davacının eksik ve ayıplı iş bedelini tek başına talep etme hakkı bulunmamaktadır....

- K A R A R - Davacı-karşı davalı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 03.08.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek sözleşmeler uyarınca müvekkiline verilmesi gereken ... daire ile bir dükkanda sözleşme ile belirlenen bir kısım imalatların yapılmadığını, bir kısım eksik imalatın müvekkilince tamamlandığını, müvekkiline ait üç dairenin kur'a da belirlendiğini ve sözleşme uyarınca kat farkı verilmesi gerektiğini ileri sürerek, toplam ....000,00 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslahla alacağını ....746,00 TL sına yükseltmiştir. Davacı arsa sahibi vekili birleşen davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra düzenlenen ek sözleşme ile yüklenici kooperatifin yöneticisi davalı ...'...