Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın genel fiziki tamamlanma oranı % 96-97 olduğu anlaşılmaktadır. Ne var ki, bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan raporda eksik ve ayıplı işlerin parasal karşılığı hesaplanmadığından bilirkişi kurulundan eksik ve ayıplı işlerin bedeline ilişkin ek rapor alınmalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi - K A R A R - Asıl dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira tazminatı ve eksik iş bedelinin tahsili; karşı dava ise fazla imalât bedeli ile sözleşme gereğince yüklenici adına tescil edilmeyen bağımsız bölümlerin kira tazminatının tahsili, tapu iptâli ve tescil taleplerine ilişkindir....
Açıklanan nedenlerle kendilerince kullanıldığı ispat edilmediğinden ecrimisile hükmedilmesi hatalıdır. 4.Kararda davacı lehine hükmedilen yargılama giderleri ve vekalet ücreti de kanuni dayanaktan yoksun olarak fazla miktarda hesaplanmış olup, müvekkiller aleyhine sonuç doğurduğundan bu durumun da kabulü mümkün değildir gerekçeleri ile kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işlerin giderim bedeli ile kapıcı dairesinin haksız olarak kullanılmasından kaynaklı kira bedeli talebi istemine ilişkindir. 2....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacılardan ... ve diğer davacıların murisi ... ile davalı yüklenici arasında 22.01.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsa sahiplerinden muris ...'...
Karar, davacı ve birleşen davada davalı M.. Y.. vekilince temyiz edilmiştir. Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve arsa sahibinin eksik ve ayıpların nama ifa yoluyla giderilmesi isteğine; birleşen dava ise yüklenicinin tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Taraflar arasındaki 10.11.2010 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca inşaatın yapı kullanma izin belgesi alınmak suretiyle eksiksiz tamamlanıp teslim edileceği ve ancak bu suretle arsa sahibine ait daireleri teslim ettikten sonra yükleniciye satış yetkisi verileceği kararlaştırılmıştır. Daha sonra yüklenici tarafından arsa sahiplerinden M.. Y..'a verilen 20.10.2011 tarihli tahhütnamede ise, yüklenicinin belirtilen bir kısım işleri yapıp, belediyeden oturma raporunu alarak eksiksiz şekilde M.. Y..'a ait daireleri teslim etmeyi ve ancak ondan sonradır ki 1. kat 3 no'lu ve 4. kat 12 no'lu dairelerin satış hakkını talep edeceğini taahhüt etmiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak, arsa maliki veya maliklerinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, inşaat yapımının ücreti, arsa sahibi tarafından yükleniciye bir miktar para olarak değil, ayın olarak ödenmektedir. Davacı kooperatifin, temlik alarak yüklenici sıfatını kazandığı davalılar ile dava dışı arsa sahipleri arasındaki 17.05.1996 ve 21.05.1996 tarihli sözleşmeler hukuki mahiyetleri itibariyle az yukarıda tarifi yapılan ve istisna sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleridir....
Mahkemece, yüklenicinin arsa sahibine sözleşmeye göre 97.49 m2'lik eksik teslim ettiği kabul edilerek, bilirkişi tarafından saptanan eksik yapı bedeli 97.490,00 TL'nin mahkeme veznesine depo edilmesi koşuluyla, birlikte ifa suretiyle dava konusu bağımsız bölümün, davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Davacı yüklenici, davalı arsa sahibi olup, taraflar arasında görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli tescil davasında, mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya elverişli değildir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı SS Pınarsu Yapı Kooperatifi tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenici kooperatifin temerrüdü sebebiyle feshi, sözleşme konusu taşınmazların teslimi ve sözleşmede kararlaştırılan maktu cezanın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar cezai şart alacağı yönünden davalı kooperatif vekilince temyiz edilmiştir. Tokat 2....
San. ve Dış Tic. Ltd. Şti. ile davalı ..., birleşen 2011/325 Esas sayılı davada davacı ... ile davalı ... İnş. .... Taah. Tur. San. ve Dış Tic. Ltd. Şti. arasındaki davadan dolayı ... 1. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 01.12.2015 gün ve 2015/603-812 sayılı hükmü onayan 23. Hukuk Dairesi'nin 08.11.2018 gün ve 2018/2214-5209 sayılı ilamı aleyhinde davalı-birleşen dosya davacısı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, yüklenici tarafından arsa sahibi aleyhine açılan asıl dava tapu iptâli tescil, ifraz harcı ve katkı payı alacağı ile sözleşme dışı imalât bedelinin tahsili, arsa sahibi tarafından açılan birleşen dava eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ya da feshedilmesi paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerinden olduğundan sözleşmenin feshi davasının ya da iradesinin tüm arsa sahiplerince açılması ya da ortaya konulması gerekir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşması ile sonuç doğurması mümkün değildir. Dairemiz uygulama ve içtihatlarında bu tür sözleşmelerin tüm arsa sahipleri ile yüklenicilerin iradelerinin uyuşması ile haricen ya da tüm arsa sahipleri ve yüklenicinin taraf oldukları davada verilecek mahkeme kararı ile feshedilebileceği kabul edilmektedir. Eldeki davada tüm tarafların fesih konusunda iradeleri birleşmediği gibi bu konuda alınmış mahkeme kararı da bulunmamaktadır. Mevcut davada da tüm arsa sahipleri taraf olarak yer almamıştır....
