Asliye Hukuk Mahkemesi 08/09/2022 tarihli ve 2020/354 Esas ve 2022/351 Karar sayılı kararında özetle; Dava, taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklı tazminat ve kira kaybı alacağına ilişkindir. Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, mimari proje, ihtarname, paylaşım krokisi ibraz edilmiş, tapu kaydı getirtilmiş, ilgili kurumlardan dava konusuna ilişkin bilgi ve belgeler alınmış, tanıklar dinlenmiş, mahallinde uzman bilirkişiler aracılığıyla uygulama yapılmış ve tüm deliller toplanmıştır. Davacılar geç teslim nedeniyle kira tazminatı, yapılmayan kaba sıva ve eksik imalat nedeniyle değer kaybı ve bodrum kattaki 3 daire nedeniyle hisselerine düşen bedelin tahsili talebinde bulunmuşlardır. Taraflar arasında ve davadışı bir kısım arsa sahipleri arasında Altındağ 6. Noterliğinde 20/05/2015 tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....

Somut olayda da; inşaat tamamen bitirilmiş olmakla davalı yüklenicinin geçersizlik savunmasına itibar edilmemesi gerektiği, dolayısıyla davalı vekilinin bu istinaf isteminin yerinde olmadığı, 2- Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmelerinden oluşan iki tarafa borç yükleyen iki taraflı karma bir sözleşmedir. İnşaat sözleşmelerinde davalı yüklenici inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli projesine, ruhsatına ve imar mevzuatına uygun biçimde kararlaştırılan sürede tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek zorundadır. Yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibi BK'nın 106/II. maddesindeki seçimlik haklarından olan akdin ifasını talep ve gecikme sebebiyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Yine inşaatın eksik olarak teslimi halinde sözleşme feshedilmiş olmadıkça arsa sahibi eksik işler bedelini de davalı yükleniciden talep edebilir....

Mahkemece davanın kabulüne ilişkin hüküm, Dairemizin 02.07.2012 günlü ve 2012/8365 E., 9084 K. sayılı bozma ilamı ile, "mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 30.09.2011 günlü inşaat bilirkişisi raporundan, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklendiği edimlerin bir kısmını tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediği anlaşılmaktadır. Ancak eksik ve ayıplı iş oranı belirlenmemiştir. Bu nedenle, uzman bilirkişilerin katılımı ile keşif yapılarak dava konusu taşınmazdaki eksik ve ayıplı işlerin bedelleri saptanmalı, inşaat seviyesinin yüzde olarak katlanılabilir bir seviyede bulunduğunun belirlenmesi halinde bu bedelin depo ettirilmesi için davacıya süre verilmelidir....

elinden çıkmadığının bildirildiği, Antalya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün ... tarihli cevabı yazısında, kentsel dönüşüm iş ve işlemlerine ilişkin sunulmuş herhangi bir belge , sözleşme bulunmadığından, davacı şirket tarafından kentsel dönüşüm konusunda herhangi bir işlem yapılmadığının tespit edildiğinin bildirildiği, mahkememizce aldırılan ve hükme esas alınan... tarihli bilirkişi heyet raporunda da belirtildiği üzere, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin, “İnşaat Genel Hükümleri" başlığı altında; “Bina müteahhit tarafından çizdirilecek, mal sahibinin onayını, ilgili ... izni doğrultusunda verilecek İnşaat ruhsatına, plan ve projelerine, yapı denetimine uygun olarak ve anahtar teslimi imal edilecektir." bu hükümden anlaşılacağı üzere; yapılacak inşaatın Proje ve Ruhsat işlemleri bila bedel(arsa sahibinden hiçbir bedel talep edilmeden) müteahhit tarafından yapılacağının hükme bağlandığı, Arsa Payı Karşılığı Kat Karşılığı İnşaat Yapım...

Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatının tahsili istemine; birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptâli ve tescil, olmadığı taktirde bedellerinin tahsili ve cezai şart alacağının tahsili istemlerine, birleşen dava içerisindeki karşı dava ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı eksik ve ayıplı işler alacağının tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince asıl davanın taleple bağlı kalınarak kabulüne, birleşen davanın kabulüne, birleşen dava içerisindeki karşı davanın da ıslah dilekçesi dikkate alınarak kabulüne dair verilen karar üzerine, asıl davada davalı yüklenici ve davalı ... vekillerince; birleşen davada taraf vekillerince ve birleşen dosyadaki karşı davada davalı yüklenici vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuş; ... Bölge Adliye Mahkemesi 7....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kaybı, eksik-kusurlu işler bedelinin tahsili talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir....

- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, taraflar arasında 11.02.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, binada ve müvekkiline düşen dört adet bağımsız bölümde bir takım eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, dairelerin sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklık kalmak kaydıyla, 15.900,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsilini, eksik ve ayıplı işlerin davalı tarafından giderilmesini, aksi taktirde 10.000,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla eksik ve ayıplı iş bedeli talebi 25.000,00 TL, gecikme tazminatı talebi 33.400,00 TL olmak üzere toplam talebini 58.400,00 TL’ye arttırmıştır....

Tapuda ------ pafta,------- ada ------ parselde kayıtlı 2087 m2 arsa alanında yapılmakta olan ------- Sitesinin A Blok inşaatının anahtar teslim yapım işini tarafların imzaladıkları ------ Noter 26/Temmuz/2006 tarih,------ yevmiye numaralı kat karşılığı İnşaat yapım sözleşmesiyle üstlendiklerini, müvekkili şirketin yapımını üstlendiği A blok inşaatını 01/07/ 2009 tarihinde bitirdiğini ve davalı şirkete teslim ettiğini, inşaat bitirilip, teslim edilmesine rağmen, sözleşme gereği müvekkili şirkete verilmesi gereken 1 'numaralı dükkanın V2 ve 2 numaralı dükkanın V2 hissesinin, iskan alınmadığı gerekçesiyle müvekkili şirkete bugüne kadar verilmediğini, iskan alınması nedeniyle ------ Belediyesine yapılan başvurunun, ------ Belediyesi tarafından ------ İlçesi ----- ada, ------ parsel sayılı yerde bulunan taşınmazla ile ilgili imar arşiv dosyasında yapılan inceleme neticesinde ,binaya ait 10/05/1996 tarih ve 5/10 cilt sayfa sayılı yapı ruhsatının yapı ruhsatının bulunduğu görüldüğünü,yapı kullanma...

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/110 E. sayılı davasında davacı vekili, davalı yüklenicinin 30.12.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözlşemesi uyarınca, müvekkiline isabet eden bağımsız bölümleri en geç 03.08.2008 tarihinde teslim etmesi gerekirken, teslimin halen gerçekleşmediğini, yapı kullanma izin belgesinin alındığı 22.01.2010 tarihine kadar müvekkiline 53 daire, 3 dükkan için gecikme kirası bedeli ödenmesi gerektiğini, ayrıca, binada eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, davalı yüklenicinin işleri tamamlamadan inşaatı terk ettiğini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kira bedeli istemi yönünden 250.000,00 TL, eksik ve ayıplı iş bedeli istemi yönünden 50.000,00 TL olmak üzere, toplam 300.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, bozmadan sonra, ıslah yoluyla istemini 596.890,41 TL'ye artırmıştır....

Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "TBK'nın 97. maddesine göre, karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. İmar mevzuatına aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden teslim olgusunun gerçekleşebileceği kabul edilemez....