Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda davalıların istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Kararı bir kısım davalı tapu malikleri temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....

kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair daha önce başka bir mahkemece verilen verilen karar kesinleştiğinden, bu konuda yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir....

(TBK md. 479) maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik etmesi; yüklenicinin finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. Taraflar arasındaki 29.12.2005 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "genel şartlar" bölümünde arsa sahiplerince yükleniciye verilmesi gereken dairelerin kat'i ferağ takrirlerinin belirlenecek tarihlerde verileceği taahhüt edilmiştir. Sözleşmenin "özel şartlar" bölümünün "Ferağ hakkı, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisi" başlıklı 4. maddesi, "Müteahhit ruhsat alınması ile birlikte tapu nezdinde kat irtifakı tesis edecektir ve yönetim planını tapuya tescil ettirecektir (müteahhit tarafından düzenlenmiş ve arsa sahibi tarafından onaylanmış bağımsız bölümler karşılığında satışı vaad edilen arsa paylarının tapuda müteahhit lehine ferağı yapılacaktır.) " düzenlemesini içermektedir....

Somut olayda; arsa sahibi ... şirketi ile yüklenici ...... Konut Yapı Kooperatifi arasında 16/06/1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yüklenici arsa sahibinin muvafakati ile sözleşmeyi kendi ismini taşıyan ...…Ltd.şti. devretmiş yine yüklenicinin oluru ile arsa sahibi şirket, yükleniciye düşen 21 adet bağımsız bölüm tapusunu sözleşmeyi devralan şirkete devretmiş ve sözleşmeyi devralan şirket, tapuda devraldığı 21 adet bağımsız bölümü davalı üçüncü kişilere tapuda kendi adına satmıştır. Tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi mevcut olmadığı gibi, 21 bağımsız bölüm tapusu yüklenici şirkete intikal ettirilmeden doğrudan sözleşmeyi devralan ...…Ltd.şti. devredilmek suretiyle bilinçli olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı üçüncü kişilere karşı gizlenilmeye çalışılmıştır....

HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Arsa, Arsa Payı Yada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Somut olayda; arsa malikleri olan davacılar ile yüklenici konumundaki bir kısım davalılar arasında arsa, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası söz konusudur. Arsa maliki olan davacılar, yüklenici ile aralarında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tescil talebinde bulunmuşlardır. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2020 tarihinden itibaren geçerli Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 564 ve 568 sayılı İş Bölümü Kararları gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar" şeklindeki düzenleme yer almıştır. Bu düzenleme karşısında istinaf talebini inceleme görevi Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6....

e resmi senetle satış suretiyle devrettikleri, davacı arsa sahiplerinin dayanağı sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı ve geçersiz olduğu, davacı tarafça teklif edilen yeminin de davalı ... tarafından eda edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin TBK’nın 29 ve 237, TMK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26, Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu ise de, davacı arsa sahiplerinin sözleşme konusu taşınmazdaki paylarının mülkiyetini davalı yükleniciye intikal ettirdiğinden 25.01.1984 tarihli İçtihatı Birleştirme gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği iddiasında bulunulamaz....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Taraflar 3.4.1994 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahipleridir. Davacı bu sözleşme uyarınca adına tescil edilmesi gereken bağımsız bölümün davalı adına tescil edildiğini ileri sürerek mülkiyet hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunduğundan hükme yöneltilen temyiz itirazlarının inceleme görevi Yüksek 1.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Ne var ki, anılan dairece de görevsizlik kararı verildiğinden ortaya çıkan görev uyuşmazlığı giderilmek üzere dosyanın Yüksek Birinci Başkanlığa gönderilmesine, 30.3.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi....

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "Tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "Yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir....

- K A R A R - Davacılar vekili, davacıların murisi ile davalı yüklenici arasında 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının yapmış olduğu inşaatın sözleşmeye aykırı olduğunu, bu hususun tespit dosyasından tanzim edilen bilikişi raporu ile de belirlendiğini, davalının zemin kat iptali ve ortak kullanım alanından anlaşmaya ve yasaya aykırı şekilde mülk edindiğini, müvekkillerinin dairelerinin yüksekliklerini azaltarak asma kat oluşturduğunu, irtifak tapularını vermediğini, daire brüt alanlarını küçülttüğünü, yasaya aykırı proje ile inşaata başladığını ve inşaat ruhsatını zamanında almadığını ileri sürerek 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile davalı adına olan tapu kaydının iptalini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....

in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği ediminin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş bulunması sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinin istendiği açıklıkla anlaşılmaktadır. Tüm davacıların 23.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilmesi istemine ilişkin davalarının kabulü gerekirken; davacılar Necla Sözer ile ...'nın sözleşmenin feshine karar verilmesi istemlerinin reddine karar verilmesi doğru olmadığı gibi; tapu iptâli ve tescili davalarının da reddi doğru olmamıştır....