- K A R A R - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında imzalanan 18.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde işin süresinin su basmanı vizesinden itibaren 30 ay olarak kararlaştırıldığını, kararlaştırılan bu sürenin iki katı kadar süre geçtiği halde, işin halen teslim edilmediğini ve teslim edilebilme imkânının da bulunmadığını, davalı yüklenicilerden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali gerektiğini ileri sürerek, 18.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile diğer davalılar adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir....
Karar, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve menfi zararın tazmini istemine ilişkindir. Davaya konu olan 28.12.2005 tarihli sözleşme, davacı arsa maliki ... ile davalı ve tefrik edilen dosya davacısı yüklenici .Tic. A.Ş. arasında düzenlenmiş olup; asıl davada diğer davalılar ... ile ...'a husumet yöneltilmesi doğru değildir. Bu itibarla, adı geçen davalıların şahsen sözleşmenin tarafı olmamaları nedeniyle pasif husumet ehliyetleri bulunmadığından haklarındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır....
- KARAR - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan 10.06.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşemeye konu parselin %50 hissesinin davalı yükleniciye devredildiğini, ancak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, inşa edilen binanın kaçak durumda olduğunu, yasal hale getirilmesinin de mümkün olmadığını, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılara yapılan tapu devirlerinin de geçersiz olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile diğer davalılar devredilen tapuların iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı ..., davanın reddini istemiştir. Diğer bir kısım davalılar, davanın zamanaşımına uğradığını, taşınmazları tapuda yükleniciden devraldıklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir. Davalı Gülüzar Bakıcı, davaya cevap vermemiştir....
Davalı arsa maliklersayılı dosyası ile sözleşme yerine getirilmediğinden feshini istemişlerdir. Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır, bu ayrım yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır....
Karşı davada davacı vekili, halen yürürlükte olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine rağmen davalı birliğin, diğer davalı ... ile sözleşme imzaladığını, bu nedenle kötü niyetli olduğunu, davalı birliğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini ifa etmek yerine üçüncü şahıslarla görüşmeler yaparak yeni sözleşme yaptığını, böylelikle geçerli sözleşmeye aykırı davrandığını, fesih sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca henüz yürürlüğe girmeyen fesih sözleşmesi nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aynen ifası ile müvekkili adına tekrar tapuda tescili ve şerhine, bu talepleri kabul görmediği takdirde sözleşmenin feshi ile yaklaşık 400.000.000,00 TL tutarındaki müspet zarar ve mahrum .../... S.2. kalınan kârın tespiti şimdilik 1.000.000,00 TL'nin davalı birlikten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, yapılan imalat %85 seviyesinde olduğundan, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar adına olan tapuların iptaline karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı, davacı arsa sahibinin, taşınmazın imara uygun hale getirilmesi ve maddi zararlarına ilişkin olarak halefiyet kaidelerine göre kat maliklerine karşı ayrıca dava açabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir....
S.2 2-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciden müspet zararının tazminini isteyemez. Ecrimisil istemi de müspet zarar tazminatı kapsamındadır. Somut olayda, sözleşmenin geriye etkili feshine dair verilen karar kesinleşmiş olup, birleşen davada davacı olan arsa sahipleri müspet zarar kapsamındaki ecrimisil talebinde bulunamaz. Bu durumda, mahkemece birleşen davanın da reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davacı birleşen davada davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, 1 no'lu bent dışında kalan diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl davada davacı birleşen davada davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 16.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı değerlendirildiğinde, davaya konu parselin komşu parsellerle şüyulu olduğunun anlaşıldığı, bu nedenle yüklenicinin edimini tamamlayamadığı, sözleşmenin 5. maddesindeki "İnşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren inşaat süresinin 18 ay olduğu ancak inşaat süresinin savaş, tabi afet, belediyede v.s. resmi ve hususi dairelerde prosedürlerin uzaması gibi mücbir sebeplerden dolayı inşaat süresinin uzatılabileceği" hükmü kapsamında davalı inşaat şirketinden kaynaklanmayan nedenlerle inşaat sürecinin uzadığı, bu nedenle davalı inşaat şirketinin temerrütünden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili feshi talebine yönelik davasının reddine, sözleşmenin ayakta kalması nedeniyle davalı karşı davacı tarafından açılan karşı davanın reddine karar verilmiştir. Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir. Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, maddi ve manevi zarar tazminine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Mahkemece 2012/225 Esas sayılı asıl davanın kabulü ile 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline, birleşen 2015/295 Esas sayılı dava dosyası yönünden; davanın kabulü ile 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın davalı adına adına kayıtlı hissesine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline, birleşen 2015/558 Esas sayılı davanın kabulü ile 09.11.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı hissesine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmiştir....
