Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Sözleşmenin geriye etkili fesih halinde bu tapu payları 818 sayılı BK'nın 108/.... maddesi uyarınca talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığı, yükleniciden tapuyu devralan davalıların iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olup olmadığının belirlenmesi hususundadır. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK 125,470-486 maddeleri 3. Değerlendirme 1.Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2.Davacı arsa sahipleri ile davalı ... arasında 17/03/2017 tarihinde Sivas 2. Noterliğinde 005821 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satışı vaadi ve arsa karşılı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkillerinin davalı ... ile arasında arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, müteahhidin binayı yaptığını ve müvekkillerine binanın kaçak olduğunu söylemeden binayı teslim ettiğini, müteahhitten binanın ruhsatının çıkarılmasını ve kat irtifakı kurulmasını istediklerini, ancak müteahhidin müvekkillerini oyaladığını, hatta müteahhidin kendine ait hisseyi eşi ... ve diğer davalılara sattığını, daha sonra belediyece dava konusu binaya ilişkin kaçak zaptı düzenlendiğini ve bu yer için yıkım kararı alındığını ileri sürerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalı hisselerinin tapu iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ..., davalıların taşınmazı teslim alarak ... yılı aşkın bir süredir kullandıklarını savunarak davanın reddini istemiştir. Diğer davalılar davanın reddini istemişlerdir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesi uyarınca inşaatın bitirme süresinin temel üstü ruhsatının alınma tarihinden itibaren 40 ay olarak kararlaştırıldığı, temel üstü ruhsatının 09.10.2006 tarihinde alındığı ve 40 aylık sürenin 09.02.2010 tarihinde dolduğu, davalı yüklenicinin yapmış olduğu imalatların sözleşme uyarınca yapılması gereken tüm inşaatlara oranının %20-25 arasında olduğunun belirlenmiş olduğu, geriye etkili feshin kesinleştiği tarihteki rayiç değer üzerinden imalat bedellerinin hesaplanmasında karşı davacı yüklenicinin 1.207.180,56 TL talep edebileceği gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile sözleşmelerin geriye etkili feshine ve davalının taşınmaza müdahalesinin önlenmesine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda olduğu gibi tüm arsa sahiplerince imzalanan sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarınca açılması veya davacılar dışında kalan diğer paydaşlar varsa davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan 09.08.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan.... ve ... davada yer almamıştır....
İlk derece mahkemesince; "…davacının taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ruhsat tarihinden itibaren sözleşmede vadedilen 22 ay içerisinde inşaat yapımına başlanarak bitirilmesi gerektiği ancak keşif tarihi itibariyle vadedilen sürenin geçtiği ve davalı inşaat şirketince inşaata başlanmadığı sabittir. Sonuç itibariyle; taraflar arasında akdedilen Susurluk Noterliği'nin 23/01/2018 tarih 485 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat payı sözleşmesinin vadedilen süre içerisinde davalı tarafından gereği yerine getirilmediği anlaşıldığından sözleşmenin, geriye etkili olmak kaydıyla, feshine…" karar verilmiştir....
bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları teslim etmeyi borçlandığı sözleşme olduğunu, bu bakımdan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları, “arsa sahibinin belirli arsa paylarının mülkiyetini devir borcu altına girmesi”, “müteahhidin inşaat yapma borcu altına girmesi” ve “arsa sahibi ile müteahhit arasında anlaşma” olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa mülkiyetinin müteahhit adına tapuda tescil edilmesi, arsa mülkiyetinin arsa sahibi üzerinde kalması ancak müteahhit hissesine düşen daireler üzerine müteahhit lehine ipotek tesisi veya tereddüte mucip durumda olduğu üzere, arsa sahibinin arsa paylarının devrini müteahhide vaat etmesi ve müteahhidin de, arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini müteahhide geçirmekte veya geçirilmesini taahhüt...
Noterliği'nin ..... tarih ve .....yevmiye no'lu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, sözleşme gereğince yüklenici tarafından devri gereken 4, 5, 6, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölümlerin tapusunun müvekkiline devredilmediğini, bu sırada yüklenici şirketin iş yaptığı ....... yükleniciden olan alacağına istinaden bu taşınmazlar üzerine .....İcra Müdürlüğü'nün ..... sayılı takip dosyası üzerinden haciz konulduğunu, ayrıca müvekkili tarafından açılan dava sonucu .....Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .... esas,.... karar sayılı kararı ile anılan bağımsız bölümlerin müvekkiline ait hisselerinin iptaline karar verilerek, Yargıtay .....Dairesi'nin ..... tarih ve ....esas ....karar sayılı akdin geriye etkili feshi halinde taşınmazın takyidattan arındırılıp, üzerlerindeki hacizler kaldırılarak ilk sahibine iadesi, üçüncü kişiler yararına konulan haciz veya ipoteklerin de kaldırılması gerektiğinin belirtildiğini ileri sürerek, davacıya ait ..... ilçesi .... ada ....parsel taşınmazdaki...
Noterliği’nce doğrudan düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği edimini davalı yerine getirmediğinden “borçlu temerrüdüne” düştüğünü ileri sürerek; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini istemiştir. 02.09.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, 20, 2 ve 10 numaralı parsellerdir. 01.11.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu ise, sadece 20 numaralı parseldir. Bu sözleşmede 02.09.2004 tarihli sözleşmedeki şartların geçerli olacağı açıklanmış ise de; 2 ve 10 numaralı parseller hakkındaki 02.09.2004 tarihli ilk sözleşme arsa sahibi ... ile yüklenici ... tarafından fesih olunmuştur. Davacılar, arsa sahibi ...’in mirasçıları olup; tüm mirasçılar ile yüklenici ... arasında ... 4. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 18.07.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sadece 20 numaralı parsel üzerine sözleşmedeki koşullarla inşaat yapılması için imzalanmıştır....
