Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....

İddianın sürdürülüş şekline göre ilk davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmiş (dönülmüş) olsa bile, karara bağlanan muvaza sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davasında arsa sahibi ispat keyfiyetini yerine getiremediğinde tapu iptal ve tescil davasının redle sonuçlanması mümkündür. Geriye etkili fesih ve dönme sonucu muvaza sebebine dayalı davada tapunun da dayanılmayan sebebe bağlı olarak arsa sahibine dönmesi sonucunu getirmez. Muvaza konusunun ispat edilmesi şarttır. Açıkladığım sebeplerle, muvazaa sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davasına ilişkin davalıların temyiz sebepleri ve işin esasının incelemesi görüşünde olduğumdan, aksi yöndeki çoğunluk bozma görüşüne karşıyım....

Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 6. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. 7. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir....

Davacılar ve davalı Akkurt İnşaat Şirketi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahiplerine ait taşınmaz üzerine yapılacak binadan 5, 6, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümler arsa sahiplerine 1, 2, 3, 4, 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümler ise davalı yükleniciye kalacak olup, inşaat süresi ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, teslim süresi geçtiği halde inşaatın %6,5 seviyesinde olduğu mahkemece alınan bilirkişi raporlarından anlaşılmış olup, sözleşmenin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshine karar verilmesinde usûl ve yasaya aykırı bir durum bulunmamaktadır....

Somut olayda, birleşen davada davacı arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında imzalanan 04.06.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 23. maddesinde, sözleşmeye konu parsellerin yükleniciye tapuda devrinden sonra 2 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı ve ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde de inşaatın tamamlanacağının kararlaştırıldığı, sözleşmeye konu parsellerin 14.06.2010 ve 18.07.2011 tarihlerinde yükleniciye tapuda devredildiği, sadece 14 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapıldığı, diğer parsellerde ise inşaat faaliyetinde bulunulmadığı, yüklenicinin borçları nedeniyle 14 sayılı parsel üzerine davalı banka lehine 08.12.2010 tarihinde ipotek tesis edildiği, bu ipoteğin 11.08.2011 tarihinde fek edilmesi üzerine, yine yüklenicinin boçları nedeniyle bu kez 12, 15 ve 16 nolu parseller üzerine davalı banka lehine 04.08.2011 ve 19.08.2011 tarihlerinde ipotek tesis edildiği, asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği ve bağımsız bölümlerin...

Şahıslara satmış olduğu, müvekkilleri tarafından haricen öğrenildiğini, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve onlardan satın alan kişilerin arsa sahibi ve yüklenici karşısındaki durumlarının, alacağın temliki ve iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerin özellikleri dikkate alınarak çözüleceğini, Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından ifa edilmemesi halinde, yükleniciden daire satın alan 3....

nun temyiz itirazlarına gelince; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle ihbar edilenler davaya davacı ya da davalı yanında katılarak taraf haline gelmediklerinden karar başlığında gösterilmemiş ve kendilerine gerekçeli karar tebliğ edilmemiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamasına, Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin mahkemenin %76 hisse oranında tapu kayıtlarını iptâl ederek gerekçesiyle çelişik olarak kabul ettiği imalâtın %24 seviyesinde olması halinde sözleşmenin ileriye etkili feshi koşulları oluşmadığından geriye etkili fesih kararı verilmesi gerekmekte ve ileriye dönük fesih kararı inşaat seviyesine göre isabetsiz olmakla birlikte arsa sahipleri ve temyiz eden davalıların sözleşmenin ileriye etkili fesih kararına karşı temyizlerinin bulunmamasına göre temyiz eden davalılar ..., ... ve ...'...

- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında 22.07.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ancak inşaata başlanılmadığını, sözleşme konusu taşınmazın 4/5 hissesinin müvekkilinin iradesinin fesada uğratılarak davalı şirkete tapuda satış işlemi yapıldığını bu satış işleminden dolayı müvekkiline herhangi bir ödemenin yapılmadığını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalı şirket adına hile sonucu geçen hissenin iptaline ve müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin davacıya 75.000 TL. ödeyerek dava konusu taşınmazın 4/5 hissesini satın aldığını belediyeden imar çalışma ruhsatı verilemediğinden müvekkilinin inşaat ruhsatı alamadığını ve inşaata başlayamadığını savunarak davanın reddini istemiştir....

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahipleri tarafından açılan dava sonucunda ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/359 Esas, 2011/546 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshi ile birlikte davacının, yükleniciden ......

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar ... vekili ile ... tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, cezai şartın tahsili, tapu iptâli tescil istemleriyle açılmış, mahkemece sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptâli tescil istemlerinin kabulüne, cezai şartın tahsili isteminin reddine karar verilmiş, karar davalı ... vekili ile davalı ... tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davalı ... Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi Başkanlığı'na vermiş olduğu 16.06.2010 tarihli dilekçe ile temyiz isteminden feragat ettiğini bildirdiğinden, mahkeme yazı işleri müdürü tarafından kimlik tespitinin de yapıldığı anlaşıldığından, davalı ...'...