Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "...davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı (yüklenici) ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o alacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinin kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır....
nun 355 ve (TBK 470) vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
- KARAR - Davacı vekili, davalı arsa maliki ... ile müvekkili yüklenici şirket arasında 15.08.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, çevre parsellerle tevhit işlemi yapılabilmesi için müvekkilline yetki verildiğini, işlemlerin yapılması aşamasında davalı arsa malikinin sözleşmeyi feshettiğine dair ihtar yolladığını, müvekkili yüklenicinin feshi kabul etmediğini, davalılar arasında daha sonra ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ileri sürerek, arsa maliki olan davalının taşınmazı üzerindeki diğer davalı yüklenici lehine olan şerhin kaldırılması ile davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında talebini yoksun kalınan kâr ve yapılan giderler için toplam 30.000,00 TL tazminatın tahsili olarak ıslah etmiştir. Davalılar vekili, davanın reddini istemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin ... ve ... numaralı daireleri anahtar teslimi suretiyle arsa maliki davacıya teslimini üstlendiği, inşaatın tamamlanmasına rağmen yapı kullanım izin belgesi alınmadığı, sözleşme uyarınca dairelerin yapı kullanım izin belgesi alınarak davacıya teslimi gerektiği ve yapı kullanım izin belgesi alınmadan davacının daireleri teslim almaya zorlanamayacağından gecikme nedeniyle sözleşmede belirlenen ceza alacağının doğduğu, takipte sehven bonoya dayanıldığı belirtilmesine rağmen takibin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığının anlaşılabildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile takibin ....300,00 TL asıl alacak ve 647,00 TL işlemiş faiz üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren faiz uygulanmasına, asıl alacak üzerinden %40 oranında ... inkar tazminatının davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki itirazın iptali (eser sözleşmesinden kaynaklı) davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında 27.12.2011 tarihinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, yan parselinde alınması sonucu dairelerin m²'lerinin büyüdüğünü, arsa sahiplerinin talebiyle alınan parsele yönelik ödemenin müvekkilince yapıldığını, davalının dairesini teslim almış olmasına rağmen hissesine düşen bedeli ödemediğini, bunun tahsili amacıyla davalı aleyhine başlatılan takibin haksız itirazın üzerine durdurulduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile icra-inkâr tazminatının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Davalı arsa malikleri, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, tapu iptali tescil isteminin reddine ve alınan bilirkişi raporuna göre yüklenicinin payına düşen inşaattaki eksik işler bedeli olan 30.423,00 TL mahsup edildikten sonra 34.125 TL'nin yasal faizi ile birlikte arsa sahipleri olan davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, arsa malikleri temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, dava dışı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun’da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanun’da kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, davaya bakmakta görevli olduğu gözetilerek, işin esasına girilip bir karar verilmesi gerekirken, Tüketici Mahkemesi’nin görevli olduğundan bahisle davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacı ile davalılardan ... arasında düzenlenen ibranamenin borçtan kurtulmaya yönelik olup .... kişilere karşı ileri sürülmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, İİK 89 maddesine dayalı menfi tespit davasıdır. Dosya incelendiğinde, davacı arsa sahibi ile davalılardan yüklenici .... arasında 01.04.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, 02...2012 tarihinde de davalı yüklenicinin davacı arsa sahibini ibra ettiğini gösterir ibraname düzenlendiği görülmüştür. Davalı yükleniciden alacaklı olan diğer davalı ... Mühendislik Makine İnşaat Elektronik San. ve Tic. Ltd. Şti.'nin arsa sahibi davacıdan talep edebileceği bedel yüklenici davalının davacı arsa sahibinden alacaklı olduğu bedel ile sınırlıdır....
