Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dolayısıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yükleniciye sağladığı kişisel hak ile yüklenici, arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi şahsi hakkını yukarıda yapılan tanımlama uyarınca arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olması koşuluyla (BK m.163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürer hale gelir. Ne var ki, temlik alanın (davacı üçüncü kişinin) ifa talebine muhatap olan borçlu (davalı arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan yeni alacaklının (üçüncü kişinin) temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa da borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve def’ilerde bulunmak imkanına sahiptir....
Davalılar vekili, davacının edimlerini süresinde ve tam olarak yerine getirmediğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında yapılan sözleşme gereği, 6229 sayılı parsel üzerinde yapılacak inşaatın .../... hissesinin arsa malikine, .../... hissesinin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, sözleşme gereğince inşaatın tamamlandığı, kat irtifakının kurulmasıyla kat mülkiyetine geçilmesine engel kalmadığı ve inşaatın projesine uygun olarak tamamlandığı gerekçesiyle, davanın kabulüne, sözleşmede belirtilen oranda tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, davacı yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı edimlerini yerine getirmesine rağmen payına düşen taşınmaz paylarının devrinin yapılmadığı iddiasıyla tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, davacıların murisi arsa sahibi ile dava dışı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin arsa paylarının davalılar adına tesciline dair verilen karara ilişkin şerhin terkini isteğine ilişkindir. Davacıların murisi arsa sahibi ile dava dışı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmiş olup, bağımsız bölümler halen dava dışı yüklenici adına kayıtlıdır. Şerhin dayanağını oluşturan davalarda arsa sahibi hasım gösterilmeden dava sonuçlandırılmıştır....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 13.01.2010 tarihli satış sözleşmesi ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, değer kaybı ve kira tazminatı istemlerine ilişkindir. Mahkemece; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat istemlerinin kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili ile davalılar vekili temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahibi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir....
Bu sözleşmede dava dışı arsa sahipleri ile yine dava dışı yüklenici arasında düzenlenen 22.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 407 ada 15 sayılı parsel üzerine yapılacak binadaki arsa sahiplerine bırakılması kararlaştırılan 1. kattaki 1 numaralı bağımsız bölümün arsa sahipleri tarafından davacıya satışının vaat olduğu görülmektedir. Davalı, 22.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan ...’ın oğludur. 15 sayılı parseldeki kat irtifakı kurulmuş tüm bağımsız bölümlerin maliki de davalıdır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
"İçtihat Metni" K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Davalı kooperatif eksikler bulunduğundan tapu istiyemiyeceğini, davanın reddini savunmuş, karşı davasında haksız işgal ettiği dairenin ecrimisil karşılığının tahsiline karar verilmesini istemiştir....
"İçtihat Metni" K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Davalı kooperatif eksikler bulunduğundan tapu istiyemiyeceğini, davanın reddini savunmuş, karşı davasında haksız işgal ettiği dairenin ecrimisil karşılığının tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Kararı, asıl davada davacı vekili ile karşı davada davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Karşı davada davacı arsa sahibinin temyiz itirazları yönünden; Karşı dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şeklen geçersiz olup, geçersizliğin ileri sürülmesinin TMK'nın 2. maddesine aykırı olan hallerin sonradan gerçekleşmediği durumlarda böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemeyeceği gibi, imar durumu kesinleşmeyen bir yer için arsa payı karşılığı inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerde olduğu gibi konusu imkânsız olan böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemez....
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar....
