Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. 6. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, davalı arsa sahibi ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen inşaat seviyesine göre verilmesi gereken bağımsız bölümlerin davacıya verilmediğini, yükleniciye düşen bazı bağımsız bölümler üzerinde davalının kredi çektiğini ve ipotek koyulduğunu ileri sürerek A blok 1,2,4 ile B blok 1 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini savunarak davanın reddini istemiştir....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacıların murisi ile davalı yüklenici arasında 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının yapmış olduğu inşaatın sözleşmeye aykırı olduğunu, bu hususun tespit dosyasından tanzim edilen bilikişi raporu ile de belirlendiğini, davalının zemin kat iptali ve ortak kullanım alanından anlaşmaya ve yasaya aykırı şekilde mülk edindiğini, müvekkillerinin dairelerinin yüksekliklerini azaltarak asma kat oluşturduğunu, irtifak tapularını vermediğini, daire brüt alanlarını küçülttüğünü, yasaya aykırı proje ile inşaata başladığını ve inşaat ruhsatını zamanında almadığını ileri sürerek 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile davalı adına olan tapu kaydının iptalini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 Sayılı BK.nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici kanununda .../k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
nın da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan diğer davacılarla birlikte dava açması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine onay verdiklerinin anlaşıldığı, yüklenici ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği ediminin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş bulunduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne, bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adlarına kat irtifakı tesis edilmeden önceki paylarına göre arsa niteliği ile tapuya tesciline karar verilmiştir. Karar, davalılar ... ve ..., davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...- Mahkeme hükmü davalı ...'e 08.02.2012 tarihinde tebliğ edilmiş ve hüküm HUMK’nun 432.maddesinde öngörülen ... günlük yasal süre geçirildikten sonra ....02.2012 tarihinde temyiz edilmiştir....
Davalı arsa sahibi, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı yüklenici ise, işi tamamlamadığını 23.06.2006 günlü oturumdaki beyanında belirtmiştir. Mahkemece, dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Bu nedenle arsa sahibi davacı taraflar, dava dışı Yorulmazer İnşaat'tan taşınmaz almak isteyen ve güvence olarak arsadan pay alan davalıdan avans olarak verdikleri payları geri alma hakkına sahiptir. İleri sürdüğü iddiaları ispatlamak için yemin deliline dayanan davalı taraf Mahkememize yemin metni sunmuş ve 22.06.2021 tarihli celsede hazır bulunan davacılar yemini eda etmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapılan satışlarda, avans nitelendirilmesi yapılarak tapu kaydının geriye döndürülebileceği de dikkate alınarak davacıların tapu iptali ve tescile yönelik talebinin kabulüne yönelik karar verilmiştir. HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2022 tarihinden itibaren geçerli 1047 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6....
Bu kez, davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. 1) Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre, davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve HUMK'nun 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisini ihtiva etmeyen karar düzeltme itirazlarının reddi gerekmiştir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "Tapu Verme Şartları" başlıklı maddesinde; "mal sahiplerinin inşaatlarının karkası çıktıktan sonra müteahhide ait olan bağımsız bölümlerin (kooperatifin) tapuları ve ferağı verilecektir." hükmüne; 25. maddesinde de; "mal sahiplerine isabet eden binaların karkası bittikten sonra kooperatifin tapuları verilecek ancak tapuya şerh konulacaktır" hükmüne yer verilmiştir....
Başka bir anlatımla, Adalet Bakanlığının karşı edimi kapsamındaki taşınmazlar, Hazine adına tescilli bulunduğundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa ile sonuçlanması durumunda, adına tescilli tapulu taşınmazların davacıya temlikini Maliye Bakanlığı yüklenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki yanlı, karşılıklı hakları ve borçları içeren sözleşmelerden olup; tapulu taşınmaz ya da taşınmaz paylarının temlikini içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noter Kanunu’nun 60. maddeleri hükümleri gereğince, “resmî şekilde” düzenlenmiş olmadıkça, kural olarak, geçerli olmaz....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketici Kanununun 3/1-k maddesindeki ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı Kanunun 3/e maddesindeki tüketici tanımına uymamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin Tüketici Kanununda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
