BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir....
Kararı, asıl davada davacılar- karşı davada davalılar vekili temyiz etmiştir. 1-Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı işler bedeli ile cezai şartın tahsili ve nama ifaya izin istemine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri vekili tarafından dava dilekçesi ile davalı yüklenici şirket namına ifaya izin istenmiş, ancak mahkemece bu hususta olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiştir. 6100 sayılı HMK'nın 297/2. maddesinde; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. HMK'nın anılan maddesi uyarınca hakim, tarafların tüm talepleri hakkında bir karar vermek zorundadır....
ve imar planına uygun bir yapı bulunduğu, davalıların iskân ruhsatı alınabilmesi için gerekli izin ve yetkileri vermemelerinin MK’nın 2. maddesine aykırı olduğu, öte yandan, davalı arsa sahiplerince yükleniciler aleyhine, 28.08.1989 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemiyle açtıkları davanın da reddedildiği, bu kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği, böylece Dairemizin 21.09.2012 tarihli ilamıyla bozma sebebi yaptığı hususun da ortadan kalktığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile davacılara yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alabilmeleri için davalılar nam ve hesabına gerekli işlemleri yapmak üzere izin ve yetki verilmesine karar verilmiştir....
Mahkemece, davalı arsa maliki ile dava dışı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin; davacı ile davalı arasındaki temlik sözleşmesinin geçerli olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Somut uyuşmazlıkta, davacı, dava dışı yüklenici ... ile davalı arsa maliki arasında 17.09.2004 günü düzenlenen adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan çekişme konusu taşınmazı 20.02.2010 günlü adi yazılı temlik sözleşmesiyle temlik aldığından adına tescilini istemiştir. Arsa maliki ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği taşınmaz dava dışı yükleniciye bırakılmıştır....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almamasına rağmen, ihtarnamelerinin içeriğinden, şifai olarak görüşülen davalı arsa sahibine yapılacak 8 dairelik inşaattan 3 dairenin verilmesi yanında, yüklenicinin ayrıca 45.000,00 TL nakdi bedel ödemeyi kabul ettiği ve inşaat yapım süresince arsa sahibinin kira bedellerinin yüklenici tarafından ödenmesinin üstlenildiğinin kabullenildiği, arsa sahibine ödenen 45.000,00 TL'nin karşılığında senet alındığı, senet arkasına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ödenen paranın teminatı olduğuna ilişkin şerh verilmemesi suretiyle davacının yazılı sözleşme düzenlemesi sırasında özen borcuna aykırı davranarak davalıda güven duygusunu sarstığı, bu nedenle akdin haklı olarak davalı yanca feshedilmesi nedeniyle davacının menfi zarar talebinin kabul edilmemesinin mümkün olmadığı, bir an için şifai sözleşmede kararlaştırılan akdin esaslı unsurlarının yazılı sözleşmeye...
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre inşaatın devamı sırasında kesinleşen mahkeme ilamına göre taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği bu durumda dava ıslah edilmişse de tapu iptal kararının kesinleştiği tarihteki değer üzerinden hesaplama yapılarak davacı yararına imalat bedeline hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....
şirketin müdürünün arsa sahiplerine, arsa sahiplerinin isteği üzerine ibraname düzenlendiğini, yine aynı gün arsa sahipleri ile dava dışı üçüncü kişi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, arsa sahiplerinin isteği üzerine müvekkili şirketin bu sözleşmede yer almadığını ancak ikinci yüklenici ile aralarında ortaklık sözleşmesi düzenlendiğini, bu kişinin arsa sahiplerinin verdiği vekaletnamedeki tevkil yetkisine dayanarak müvekkili şirketin müdürüne inşaatlarla ilgili vekaletname verildiğini, sonrasında arsa sahiplerinin ikinci sözleşmeyi feshettiklerinden bahisle fer’i müdahil şirketle 2010 yılında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, o tarihte müvekkili şirket müdüründen 2007 yılında hile ile ibranamenin alındığının anlaşıldığını ileri sürerek, söz konusu ibranamenin iptali ile, yapılan ... bedeli olan ....186.936,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya izin ve kira tazminatı ile nefaset farkı ve giderilen eksik iş bedelinin tazmini istemine ilişkindir. Dosya kapsamından ve Dairemizin 09.09.2014 tarihli geri çevirme kararı üzerine Tapu Müdürlüğü'nce gönderilen kayıtlardan, davacılardan ...'...
